Y哥说物业——物业服务的法律法规(2):《物业管理条例》

Y哥说物业——物业服务的法律法规(2):《物业管理条例》

《物业管理条例》于2003年9月1日起施行,标志着我国物业管理进入规范阶段。《物权法》颁布后,《物业管理条例》先后经过2007年、2016年、2018年三次修订。

《物业管理条例》虽然早于《物权法》颁布施行,但《物权法》是基本法律,而《物业管理条例》是行政法规,因此《物权法》的法律地位高于《物业管理条例》。同时从法理上讲,应先有物权,然后才有对物管理的基本规则,所以,《物权法》确定了业主的基本物权,《物业管理条例》才能在物权的基础上制定出物业管理的基本规则。

《物业管理条例》确认房屋的所有权人为业主,业主在物业管理活动中享有10项权利,履行6项义务。《物业管理条例》明确业主委员会是业主大会的执行机构,履行5项职责。通过业主大会制定和修改的管理规约对全体业主均具有约束力。

《物业管理条例》对物业管理服务做出了明确规定,物业服务合同签订的双方为业主委员会和物业服务企业。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。所以,物业管理是物业服务企业受业主委员会的委托,按照物业服务合同的约定为全体业主提供服务的活动。

对照《物权法》和《物业管理条例》的相关条款,两者有表述不尽相同或者不一致的地方:

《物权法》第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。

《物权法》第八十三条 业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律法规及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害,赔偿损失。

而《物业管理条例》第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

《物业管理条例》第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

Y哥个人认为,强调物业服务企业对物业管理区域内“物”的管理,即对建筑物及附属设施,包括商住楼、车位、绿地、公共道路、围墙等公共区域以及供水、供电、燃气、电梯等公共设施设备的管理,更能体现物业服务企业为全体业主服务的“服务”职能。而把来自小区业主的不文明行为、违反社会治安行为的“管理”归于业主大会和业主委员会,有利于矛盾协调和纠纷解决,更能体现业主自治的初衷和目的。

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