老周聊物业—40:解读,深圳物业管理新条例的变化和亮点(下)

“\u003Cp\u003E\u003Cbr\u002F\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\”pgc-img\”\u003E\u003Cimg src=\”http:\u002F\u002Fp9.pstatp.com\u002Flarge\u002Fdfic-imagehandler\u002F5d4b5c6b-0bc8-4809-b1db-7b8a137449ab\” img_width=\”1200\” img_height=\”900\” alt=\”老周聊物业—40:解读,深圳物业管理新条例的变化和亮点(下)\” inline=\”0\”\u003E\u003Cdiv class=\”pgc-img-handler\”\u003E\u003Cdiv class=\”pgc-img-button editorImage fix-android\”\u003E\u003Csection\u003E\u003C\u002Fsection\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cdiv class=\”pgc-img-button setImageCover fix-android\”\u003E\u003Csection\u003E\u003C\u002Fsection\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cdiv class=\”pgc-img-button deleteImage fix-android\”\u003E\u003Csection\u003E\u003C\u002Fsection\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cdiv class=\”pgc-img-border \”\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u002F\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\”pgc-img\”\u003E\u003Cimg src=\”http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fe67bda59ae7e4c6998006bc528ea6452\” img_width=\”768\” img_height=\”425\” alt=\”老周聊物业—40:解读,深圳物业管理新条例的变化和亮点(下)\” inline=\”0\”\u003E\u003Cdiv class=\”pgc-img-handler\”\u003E\u003Cdiv class=\”pgc-img-button editorImage fix-android\”\u003E\u003Csection\u003E\u003C\u002Fsection\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cdiv class=\”pgc-img-button setImageCover fix-android\”\u003E\u003Csection\u003E\u003C\u002Fsection\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cdiv class=\”pgc-img-button deleteImage fix-android\”\u003E\u003Csection\u003E\u003C\u002Fsection\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cdiv class=\”pgc-img-border \”\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E接上期:\u003C\u002Fp\u003E\u003Chr\u002F\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u002F\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E四、前期物业管理和承接查验的责任、内容明确\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E1、体现出前期物业管理的特殊性\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E(1)新条例明确了建设单位应在业主大会依法成立前应当选聘物业服务企业提供前期物业服务,这是建设单位的法定责任;并且\u003Cu\u003E由建设单位按有关规定拟定临时管理规约\u003C\u002Fu\u003E(\u003Cstrong\u003E此处强调,临时管理规约不是由物业公司拟定\u003C\u002Fstrong\u003E)。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E(2)\u003Cstrong\u003E前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定,\u003Cu\u003E最长期限不超过二年\u003C\u002Fu\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E;前期物业服务合同期满,尚未成立业主大会的情况下,\u003Cstrong\u003E业主更换物业企业意愿强烈,可以由街道办事处通过招投标方式选取物业服务企业提供物业服务\u003C\u002Fstrong\u003E(\u003Cu\u003E条例规定:由占业主总人数百分之五十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之五十以上的业主联名书面提出更换物业服务企业\u003C\u002Fu\u003E)。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E(3)\u003Cstrong\u003E物业管理费不足以支付保修责任范围之外的共有物业维修、养护费用时,建设单位应当及时补足(\u003C\u002Fstrong\u003E\u003Cu\u003E业主大会成立后,不足部分由业主大会决议处理,或降低物业服务标准、或更换物业服务企业、或增加物业费标准及业主共同分摊等\u003C\u002Fu\u003E\u003Cstrong\u003E)\u003C\u002Fstrong\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cu\u003E老周备注:从以上条款可以看出,新条例参考了《北京市物业管理办法》的一些精神在里面,强调了前期物业管理的特殊性及建设单位的责任,但变化不是很大;变化内容较大的是物业承接查验!\u003C\u002Fu\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E2、物业承接查验的责任主体、职责明确\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E(1)新条例规定:\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cu\u003EA、物业承接查验应当自业主大会完成备案之日起三十日内由业主大会与建设单位、物业服务企业共同进行。提供前期物业服务的企业不得擅自代为承接查验。筹备组应当对承接查验过程进行指导和协调。\u003C\u002Fu\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cu\u003EB、物业承接查验的费用由建设单位承担。业主大会或者筹备组可以聘请专业机构或者技术人员参与承接查验,费用由业主大会或者全体业主承担\u003C\u002Fu\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E(2)老周解说:\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cu\u003EA、建设部《物业承接查验办法》规定的物业承接查验的主体是“物业服务企业和建设单位”,新条例规定物业承接查验的主体是“业主大会、建设单位、物业服务企业”三方、并以业主大会为主,这是学习发展了《北京市物业管理办法》的做法,加强了建设单位的责任(建设单位要主动发起业主大会成立工作、并加强公共设施设备的工程质量);也加强了筹备组(政府街道办、公安等部门)的责任、要求其对承接查验工作的过程进行指导和协调。\u003C\u002Fu\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cu\u003EB、同时,也将物业企业从建设单位、业主之间最大纠纷和矛盾中解放出来,物业企业主要做好本职工作、做好公共设施设备维护、秩序维护和环境管理等工作。\u003C\u002Fu\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E五、物业服务及物业费用方面的变化\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E1、物业服务方面的规定(重点关注点)\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E(1)\u003Cstrong\u003E物业服务企业应当在物业管理区域设立独立核算的服务机构。物业服务企业应当按照法律、法规的规定和物业服务合同的约定履行义务。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E(2)\u003Cu\u003E物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同副本报物业所在地区住房和建设部门备案。\u003C\u002Fu\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E(3)\u003Cstrong\u003E\u003Cu\u003E物业服务费\u003C\u002Fu\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003Cu\u003E由业主大会与物业服务企业根据服务内容、服务标准、人力成本、物价水平等因素\u003C\u002Fu\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cu\u003E在物业服务合同中约定,按照一定比例或者数额从物业管理费中提取并支付给物业服务企业。\u003C\u002Fu\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E(4)\u003Cstrong\u003E\u003Cu\u003E物业服务实行项目负责人制度。\u003C\u002Fu\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E物业服务企业应当按照物业服务合同约定,指派项目负责人负责物业服务项目的运营和管理。除物业服务合同另有约定外,项目负责人只能在一个物业服务项目任职。物业服务企业更换项目负责人的,应当及时告知业主委员会并予以公示。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E(5) \u003Cstrong\u003E物业服务企业应当公示:\u003Cu\u003E(四)上一年度物业服务合同履行以及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算;(五)公共水电费用分摊情况、物业管理费与物业专项维修资金使用情况。\u003C\u002Fu\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E2、业主共有资金管理(物业服务费用)\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E(1)新条例规定:业主大会设立业主共有资金基本账户后十五日内,物业服务企业应当将业主共有资金转入业主共有资金基本账户,并撤销业主共有资金共管账户,或者业主大会选择继续使用业主共有资金共管账户。无论是业主自行管理共有资金,或是与物业服务企业共管,\u003Cstrong\u003E资金使用公开透明,业主大会可根据实际支出确定和调整物业管理费缴纳标准和支付给物业服务企业的物业服务费\u003C\u002Fstrong\u003E,促使物业管理费和物业服务费价格回归市场均衡水平,激励物业服务企业规范经营行为、提升物业服务质量。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E(2)新《条例》建立了共有资金账户信息公开制度,\u003Cstrong\u003E规定业主共有资金基本账户或者共管账户信息应当通过物业管理信息平台向全体业主实时公开,共有资金可以受到全体业主的监督\u003C\u002Fstrong\u003E;规定业主监事会或者业主大会委托的其他机构对共有资金收支情况进行定期检查并公示检查情况,业主对共有资金收支情况有异议的可以提议业主大会进行审计,业主对审计报告有异议的,可以申请街道办事处组织进行审计,通过制度设计和信息化手段切实保障业主共有资金的安全。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E(3)另外,新条例在业主大会职责中规定“\u003Cstrong\u003E制定共有物业和业主共有资金使用与管理办法;确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案,确定需要由全体业主公摊费用的收取标准\u003C\u002Fstrong\u003E”;业主委员会职责规定“\u003Cstrong\u003E拟订共有物业、业主共有资金使用与管理办法;拟订物业服务内容、标准以及收费方案或者需要由全体业主公摊费用的收取标准\u003C\u002Fstrong\u003E”。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E(4)\u003Cstrong\u003E\u003Cu\u003E最后,新条例取消老条例关于物业服务费实行“酬金制、包干制”的说法,从新条例的描述看,深圳物业管理将向全面推行酬金制模式改变!\u003C\u002Fu\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E以下是老周摘抄的深圳住建局前期物业服务合同、物业服务合同(征询意见稿)关于物业服务费的内容,就是“酬金制”的说法。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\”pgc-img\”\u003E\u003Cimg src=\”http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fb9c149ed92f041b98242f91c69ac2e6a\” img_width=\”662\” img_height=\”399\” alt=\”老周聊物业—40:解读,深圳物业管理新条例的变化和亮点(下)\” inline=\”0\”\u003E\u003Cdiv class=\”pgc-img-handler\”\u003E\u003Cdiv class=\”pgc-img-button editorImage fix-android\”\u003E\u003Csection\u003E\u003C\u002Fsection\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cdiv class=\”pgc-img-button setImageCover fix-android\”\u003E\u003Csection\u003E\u003C\u002Fsection\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cdiv class=\”pgc-img-button deleteImage fix-android\”\u003E\u003Csection\u003E\u003C\u002Fsection\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cdiv class=\”pgc-img-border \”\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u002F\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E3、关于非物业管理范围内事务的职能归属\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cu\u003E新条例102条、103条分别规定了公安机关、城市管理和综合执法部门在物业管理区域内公共安全、公共秩序、违规装修、违规养犬等方面的职责,及不履行职责的法律责任(第119条、第121条)。\u003C\u002Fu\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E4、其他\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cu\u003E新条例第61条第5款规定“物业服务企业应当公示公共水电费用分摊情况、物业管理费与物业专项维修资金使用情况”;从条例字面意思看,深圳的物业管理服务费可能将有所改变,物业服务费将可以不对公共水电费进行包干、可向业主进行分摊。\u003C\u002Fu\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E5、老周解说\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E(1)从以上“物业服务、业主共有资金管理、政府相关部门的职责”等条款看,深圳特区是希望物业企业回归到物业管理本职工作中来;即:\u003Cu\u003E物业管理是对物业管理区域的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、巡查以及其他日常管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。\u003C\u002Fu\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E(2)\u003Cu\u003E物业公司将从建设单位纠缠(工程质量、承接查验)、物业服务费收取使用(即:业主缴费、物业管理费是否够用、用在何处)及业主违规装修违规养犬管理难等问题、漩涡中解放出来,单单纯纯、本本分分的做好物业管理本职工作,其他非物业企业的事情该交给谁、就由谁负责!\u003C\u002Fu\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E六、业主委员会委员的素质要求、第三方服务机构的设想\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E1、业主委员会委员的素质要求\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E(1)新条例规定业主委员会履行:\u003Cu\u003E(二)编制业主大会年度预算、决算方案;(三)拟订共有物业、业主共有资金使用与管理办法;(四)组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用;(五)拟订物业服务内容、标准以及收费方案或者需要由全体业主公摊费用的收取标准;(六)制定档案和印章管理制度,制作和保管会议记录、共有物业档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴,并建立相关档案等职责\u003C\u002Fu\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E(2)新条例规定业主大会(主要由业主委员会负责实施)与建设单位、物业服务企业共同进行物业承接查验工作;负责管理业主共有资金(业主共有资金的收入、支出管理,及理财管理等),并每季度公示业主共有资金缴存及结余情况,发生列支的项目、费用和分摊情况等。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E(3)业主委员会可以聘请执行秘书和财务人员,负责处理业主委员会日常事务和财务工作。执行秘书、财务人员的工作职责及薪酬标准由业主大会确定。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E \u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E2、第三方服务机构、专业人员的设想\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E(1)\u003Cu\u003E从以上规定可以看出,今后深圳物业管理、特别是住宅小区物业管理将真正实现“业主自治”,这样也要求业主委员会委员必须具备专业知识,但现实不可能这样。\u003C\u002Fu\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E(2)\u003Cu\u003E故,老周估计,类似北京市的第三方物业服务机构、专职物业服务人员将会出现!如可以按新条例规定,这些第三方机构、专业人员可以由业委会聘请作为咨询、执行人员。实际,如严格按新条例的规定,政府部门(街道办事处)也需要大量的这些第三方服务机构、专业人员提供服务;否则,现实工作肯定忙不过来!\u003C\u002Fu\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E七、新条例的配套制度文件、实施细则\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E为确保政策配套衔接,深圳市住房和建设局依据新条例,修制定了若干个规范性文件、技术规范(标准、操作规程)和示范文本,形成征求意见稿于2019年12月初发布征询意见。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E有兴趣的朋友可以提前研读,了解配套文件的内容,及时掌握发展趋势应对变化。\u003C\u002Fp\u003E\u003Chr\u002F\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u002F\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E结语:\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E以上,就是老周认真阅读新条例后摘抄的部分值得重视和关注的内容,及个人的一些管见,可能不成熟、也可能有错误。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E但老周坚持认为,深圳特区物业管理新条例对比旧条例,不仅在法律结构、逻辑关系等方面都有很大进步,在内容方面厘清了业主、业主大会(业主委员会)、建设单位、物业服务企业之间的各种关系,加强了政府街道办及相关部门、社区党委对物业服务企业、业主大会(业主委员会)的监督管理、业务指导等方面的职能职责;总体而言,就是使物业管理工作回归本质,以民生幸福标杆为目标,努力为业主、物业使用人营造安全、舒适、文明、和谐、美丽的工作和生活环境,实现住有宜居。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E新条例对于物业企业而言,就是可以单单纯纯、本本分分的做好物业管理本职工作,不用考虑太多人为、非法的干扰,努力提升物业服务质量,为业主、物业使用人提供优质物业服务!让业主满意、客户满意!\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E”

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