老周聊物业—36.物业管理应重点掌握的法律法规(不同业态)

“\u003Cp\u003E\u003Cbr\u002F\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\”pgc-img\”\u003E\u003Cimg src=\”http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fdfic-imagehandler\u002F453f6c15-8acf-4638-9930-e4951970e5d8\” img_width=\”1200\” img_height=\”800\” alt=\”老周聊物业—36.物业管理应重点掌握的法律法规(不同业态)\” inline=\”0\”\u003E\u003Cdiv class=\”pgc-img-handler\”\u003E\u003Cdiv class=\”pgc-img-button editorImage fix-android\”\u003E\u003Csection\u003E\u003C\u002Fsection\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cdiv class=\”pgc-img-button setImageCover fix-android\”\u003E\u003Csection\u003E\u003C\u002Fsection\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cdiv class=\”pgc-img-button deleteImage fix-android\”\u003E\u003Csection\u003E\u003C\u002Fsection\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cdiv class=\”pgc-img-border \”\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E前言:\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E上篇,老周聊到《物业管理人应该熟悉和了解的法律法规清单目录》。有朋友表示“内容太多、全部看完不现实”。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E老周认可这位朋友的意见,老周原本也说了附件中的法律法规应视情况“或重点学习、或了解出处”。可能老周说的不明白,加之上篇内容也说的不很透彻,所以今天再深入聊聊不同业态物业管理应重点掌握、关注的法律法规。\u003C\u002Fp\u003E\u003Chr\u002F\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u002F\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E正文:\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E一、不同产权属性的物业管理\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E老周觉得“不同产权属性的物业管理”说法很别扭,但暂时找不到其他用词,暂且称呼。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E(一)定义\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E所谓“不同产权属性”主要指:\u003Cstrong\u003E所有权(单一产权)和建筑物区分所有权(分散产权)\u003C\u002Fstrong\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1、\u003Cstrong\u003E单一产权建筑的物业管理\u003C\u002Fstrong\u003E:\u003Cu\u003E主要指自持写字楼、自持购物中心、其他建筑(如:政府机关写字楼、医院、公园等)的物业管理(很多公司称为“\u003C\u002Fu\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cu\u003E商业物业管理\u003C\u002Fu\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003Cu\u003E”)\u003C\u002Fu\u003E。\u003Cstrong\u003E物业管理形式主要是自行管理\u003C\u002Fstrong\u003E(如:自持写字楼\u002F购物中心的商管公司下设置物业管理部等)、\u003Cstrong\u003E委托专业物业公司管理\u003C\u002Fstrong\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2、\u003Cstrong\u003E分散产权建筑的物业管理\u003C\u002Fstrong\u003E:\u003Cu\u003E主要指住宅小区、公寓、销售型写字楼、销售型商铺等建筑的物业管理,业主人数较多、产权分散\u003C\u002Fu\u003E。\u003Cstrong\u003E物业管理形式主要是委托专业物业公司进行管理\u003C\u002Fstrong\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E(二)两者的区别\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E老周看法,从近代物业管理的起源(\u003Cu\u003E19世纪 60年代,英国希尔女士为其名下出租的物业制订了一套规范租户行为的管理办法\u003C\u002Fu\u003E)、《物权法》(第二篇第六章《业主的建筑物区分所有权》)、及《物业管理条例》看,\u003Cstrong\u003E“物业管理”应该主要指对“分散产权建筑”进行物业管理的行为\u003C\u002Fstrong\u003E,但现实中对提供安保、环境、设备维护等服务的活动都称为“物业管理”。实际上,两者还是有较大的区别:\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1、\u003Cstrong\u003E委托管理的性质不同\u003C\u002Fstrong\u003E:单一产权建筑委托物业管理的行为,更接近于《合同法》中的“委托合同”法律关系;分散产权建筑委托物业管理的行为,适用“物业管理”法律关系比较适合。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2、\u003Cstrong\u003E委托行为的解约条件不同\u003C\u002Fstrong\u003E。很多年前,老周经常建议甲方(单一产权建筑的管理方)与物业公司签订合同时,约定“采用委托合同名称、适用合同法委托合同方面的法律条款”,原因是按委托合同、甲方解除物业公司比较简单;但如果采取“物业管理合同名称、适用物业管理方面的法律条款”,甲方解约比较麻烦。因为,按《物业管理条例》及相关制度文件的规定,除了《前期物业管理合同》业主可以提前解除外,正式的《物业管理合同》一般不能提前解除。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3、\u003Cstrong\u003E受法律法规约束、政府价格管控的程度不一样\u003C\u002Fstrong\u003E。一般来说,普通住宅物业管理活动受政府价格管控(执行政府指导价)、法律法规约束的范围角度、程度较深。单一产权物业管理受到约束较少,在物业服务费定价、服务费调价、装修管理等方面自由裁量权较大。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E还有其他一些区别,这里就不多说了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E二、不同产权属性物业管理所关注法律法规的重点\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E基于以上两种不同产权属性的物业管理的特点,相应的物业管理人所应掌握的法律法规的侧重点也有所不同。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E1、单一产权建筑物业管理重点掌握和关注的法律法规\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E老周认为,单一产权建筑物业管理(自持写字楼\u002F购物中心的物业管理)关注的法律法规重点在于:\u003Cstrong\u003E\u003Cu\u003E消防安全管理方面的法律法规、建筑方面的法律法规(侧重于技术规范方面)、设备及能耗管理方面的法律法规\u003C\u002Fu\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E。主要原因:\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E(1)\u003Cstrong\u003E自持写字楼\u002F购物中心等单一产权的建筑物,产权单一、不涉及较为复杂的管理界面\u003C\u002Fstrong\u003E(租户单元内权利义务在租赁合同中约定的很清楚),物业服务费及其他费用的定价采取“市场调节价”,不受政府太多管控。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E(2)\u003Cstrong\u003E自持写字楼\u002F购物中心一般都属于“公众聚集场所、消防重点管理单位”,消防安全是物业管理工作的重点\u003C\u002Fstrong\u003E。因此,自持写字楼\u002F购物中心的物业管理人必须要掌握和熟悉消防安全管理方面的法律法规、技术规范;如近期消防救援局发布的《大型商业综合体消防安全管理规则(试行)》。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E(3)\u003Cstrong\u003E最后,写字楼\u002F购物中心设备设施齐全(\u003C\u002Fstrong\u003E同样,客户对设备设施的安全、快捷运行要求高\u003Cstrong\u003E)、公共能耗高(\u003C\u002Fstrong\u003E如:深圳的写字楼、购物中心不算公共照明,单单中央空调和动力设备用电占总能耗的33%-37%\u003Cstrong\u003E),所以设备管理、能耗管理是商业物业管理的核心\u003C\u002Fstrong\u003E。因此,自持写字楼\u002F购物中心的物业管理人必须要掌握和熟悉设备设施管理、能耗管控方面的法律法规、技术规范。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E2、分散产权建筑物业管理重点掌握和关注的法律法规\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E前面介绍,分散产权建筑主要指住宅小区、公寓、销售型写字楼、销售型商铺等建筑,这几类建筑物的业主人数较多、产权分散,物业管理各项活动受政府管控较大。故,管理这类业态的\u003Cstrong\u003E物业管理公司、管理人员必须要熟悉“建筑物区分所有权”理论,熟悉《物业管理条例》及配套的法律法规\u003C\u002Fstrong\u003E。如要包括:\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1、\u003Cstrong\u003E《物权法》第二篇第六章《业主的建筑物区分所有权》,最高人民法院的两个司法解释\u003C\u002Fstrong\u003E;\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2、\u003Cstrong\u003E国家及当地省市颁布的《物业管理条例》及实施细则\u003C\u002Fstrong\u003E;\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3、\u003Cu\u003E国家及当地省市颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》及相关文件\u003C\u002Fu\u003E;\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E4、\u003Cstrong\u003E国家及当地省市颁发的《专项维修资金管理办法》及相关文件\u003C\u002Fstrong\u003E;\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E5、国家及当地省市颁发的《物业承接查验颁发》及相关文件;\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E6、\u003Cstrong\u003E物业服务费方面的法律法规:如国家及当地省市《物业服务费定价标准》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务费明码标价》等,及相关文件\u003C\u002Fstrong\u003E;\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E7、\u003Cu\u003E当地省市制定的物业服务等级、标准类法规、制定文件\u003C\u002Fu\u003E;\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E8、装修管理方面的法律法规;\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E9、其他方面的法律法规,如:能耗价格、物业管理行业自律管理、消防安全、生活及建筑垃圾清运、养犬管理等方面与日常管理工作密切相关的法律法规、制度文件。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E举个老周自己的例子。以往老周做外地项目的物业管理方案(标书、测算等),首先会上网搜索项目当地的省、市物业管理条例、物业费收费办法、物业服务标准、装修管理规定、水电能耗、生活及建筑垃圾清运、电梯年检价格等方面的法律法规。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E三、其他相关法律法规方面\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E前面,老周介绍了必须重点掌握的法律法规方面的内容,至于其他相关法律法规,老周建议最好能够简单过一遍,\u003Cstrong\u003E知道与物业管理有关的核心内容,必要时能够“想用,找得到”就行\u003C\u002Fstrong\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E这个环节老周就不多聊了,举几个小例子,大家看看:\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E1、宠物噪音管理\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E大家是不是有这方面的烦扰!深夜小区狗叫不止,物业无权进入当事人家中除了,打“110”,很多时候警察不受理,让找环保部门……那我们看看《中华人民共和国治安管理处罚法》,这事警察管不管?\u003C\u002Fp\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E第七十五条:饲养动物,干扰他人正常生活的,处警告;警告后不改正的,或者放任动物恐吓他人的,处二百元以上五百元以下罚款。\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u002F\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E2、环境噪音管控\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E《深圳经济特区环境噪声污染防治条例》规定:\u003C\u002Fp\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E(1)公安部门负责对机动车噪声和本条第一款规定(工业噪声、建筑施工噪声以及商业经营活动、营业性文化娱乐活动中产生的社会生活噪声 )之外的社会生活噪声实施监督管理。\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E(2)法定休息日、节假日的全天,工作日的中午、十八时至次日八时,不得在已竣工交付使用的居民住宅楼内进行产生噪声的装饰装修和家具加工等活动——(装修施工时间的法律渊源之一) 。\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E(3)违反本条例第六十条规定,从事宠物经营或者家庭饲养宠物产生噪声严重干扰他人正常生活的,责令改正,并给予警告;拒不改正的,对单位处一万元罚款,对个人处五百元罚款。\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u002F\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E3、白蚁防治\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E建设部《城市房屋白蚁防治管理规定》中规定:\u003C\u002Fp\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E(1)建设项目开工前,建设单位应当与白蚁防治单位签订白蚁预防合同。白蚁预防合同中应当载明防治范围、防治费用、质量标准、验收方法、包治期限、定期回访、双方的权利义务以及违约责任等内容。\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E(2)白蚁预防包治期限不得低于15年,包治期限自工程交付使用之日起计算。\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E(3)房地产开发企业在进行商品房销(预)售时,应当向购房人出具该项目的《白蚁预防合同》或者其他实施房屋白蚁预防的证明文件,提供的《住宅质量保证书》中必须包括白蚁预防质量保证的内容。\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u002F\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E4、民事方面的法律法规\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E(1)《民法总则》诉讼时效的规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E(2)《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:关于函件来往、签收、诉讼证据的准备等等,就能规范有效!\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u002F\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E5、省级法院指导意见\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如:《广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见 》 (粤高法发【2011】49号 )规定如下:\u003C\u002Fp\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E(1)物业服务企业对业主或物业使用人的专用停车位或者停放在住宅小区的其他车辆收取物业费或者保管费,\u003Cstrong\u003E如发生车辆毁损、丢失的,按照《中华人民共和国合同法》第三百七十四条关于有偿保管合同的规定处理\u003C\u002Fstrong\u003E。\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E(2)因共用部位、共用设施设备存在\u003Cstrong\u003E不安全因素导致业主、物业使用人或第三人受到人身、财产损害,物业服务企业不能证明自己没有过错的,应当承担相应的民事责任\u003C\u002Fstrong\u003E。\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E(3)业主、物业使用人或其他合法进入住宅小区者在物业服务区域内\u003Cstrong\u003E因第三人的行为遭受人身、财产损害,有证据证明物业服务企业未尽到安全保障义务\u003C\u002Fstrong\u003E,受害人请求物业服务企业赔偿损失的,可根据物业服务企业的过错大小、收费标准等因素,合理确定物业服务企业的赔偿责任。\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u002F\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E四、法律法规的收集途径\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E关于法律法规的收集,老周一般是上网搜索,慢慢积累。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1、大规模收集法律法规,老周一般是浏览国家、省市的住建部门网站、物业协会网站、专业的法律法规集合网站(如:北大法律信息网)、人大及政府的信息公开网站等。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2、零星收集,主要是看到新闻媒体、公众号等信息发布后立即上网搜索,或者在需要查找某一方面法律时在百度搜索。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3、最后提示:\u003Cstrong\u003E网上搜索法律法规,一定要注意该法律法规的真实性、时效性!因为,很多网上信息、资料都是虚假、失效或意见征询稿!\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E”

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