李正律师:住宅小区物业管理常见六小问

物管问题千万条,数数常见六小条。囿于文章篇幅,笔者在“业主拒交物业费纠纷”、“住宅小区侵权责任纠纷”中总结6个常见问题,希望对各位业主和条友有所裨益。

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李正,非著名律师、法学硕士

一、业主拒交物业费纠纷

李正律师:住宅小区物业管理常见六小问

李正,非著名律师、法学硕士

1、物业服务有瑕疵,业主可否拒缴物业费?

法律依据:《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。”

李律分析:法律及司法解释对于什么是业主拒缴物业的“正当理由”并未有明确的规定,一般可对该“正当理由”分为两个层次理解:

(1)物业服务企业违法违规收费,或者违反物业合同约定严重损害业主利益的,可以作为拒缴抗辩的正当理由(部分冲抵)。

(2) 物业服务企业在不存在违法或明显违约的情况下,对于业主以服务存在瑕疵提出抗辩需要以诚实信用原则为基础,结合物业服务企业的服务标准与物业收费标准,对物业服务进行综合评价,进而确定业主抗辩理由正当是否可以成立。

通过研究法院判例可知,一般司法实践中,如物业服务企业仅仅属于一般的违约行为,并不存在违法或严重违约,业主是不可以拒交物业管理费的,业主对于物业服务企业怠于履行物业管理职责的或者损害合法权益行为的,业主可以另行主张违约责任或侵权责任,但不应以消极地拒绝缴纳物业费来对抗,这样既无合法依据也非明智之举,甚至要承担相应的欠缴物业费的违约责任。

2、业主以未享受、无需享受物业服务或空置房为由,可否拒交物业费?

法律依据:《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。“

《湖南省物业服务收费管理办法》第十七条“物业服务费用交纳义务人依照以下规定确定:(二)房屋交付期限届满之日的次月及以后的物业服务费,由业主交纳。”

李律分析:

(1)物业服务企业面向整个物业小区提供物业服务,物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务后,个别业主以未享受、无需享受物业服务为由拒缴物业费的,是明确不受法律支持的

(2)《物业管理条例》并未对空置房收取物业费的比例作出规定,具体依据为各地方出台物业收费管理规定,而《湖南省物业服务收费管理办法》[湘发改价调(2017)4号]的已经删除了原2010年旧收费办法中关于“已办理交付手续但未使用的物业,物业服务费按照90%交纳”的规定,即除市县级政府部门另有规定外,湖南地区物业服务企业对的空置房商品房全额收取物业费不违规。另根据《关于加强我市物业服务收费管理的通知》长发改价调〔2019〕8 号规定,长沙市保障性住房物业服务收费按服务等级、服务内容对应的基准价格的70%收取。

李正律师:住宅小区物业管理常见六小问

李正,非著名律师、法学硕士

3.家中被盗,业主可否拒缴物业费?

法律依据:《物业管理条例》第四十七条规定“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。”

李律分析:物业服务企业的提供物业服务的安防标准,仍然可以分两个层次讨论。

(1)法定安防义务:按照《物业管理条例》及一般地方物管规定,明确了物业管理企业在安全防范中的基本义务:协助作好安全防范义务;采取应急措施的义务;报告和救助的义务。以上法定责任的实质内容只规定了物业管理公司对于所辖物业的辅助性护卫义务,不包含对于业主财产的保管责任,所相对应的责任限于协助、应急、救助、报告。通俗地说,业主的财产安全责任主要不归于物业服务企业,物业服务企业只在协助、应急、救助、报告的范围内承担相应的责任。

(2)约定安防义务:安全防范义务是物业合同的主要内容之一,在安全管理中,物业服务公司值班、消防组织与管理、巡逻方式、安全监控方式、车辆管理制度、发生盗抢事件处置等等,取决于业主与物业服务企业的服务合同如何具体约定。如果物业合同签署时,没有特别的约定,物业企业对于治安事故承担过错责任,即物业服务企业履行了法定安防协助义务、物业合同约定安防义务,物业服务企业则不应对业主财产被盗承担责任。

二、住宅小区侵权责任纠纷:

01 高空抛物损害责任由谁承担?

法律依据:《侵权责任法》第八十七条规定“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害,难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿。”

最高人民法院关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见最高人民法院关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见》法发〔2019〕25号规定:“5.故意从高空抛弃物品,尚未造成严重后果,但足以危害公共安全的,依照刑法第一百一十四条规定的以危险方法危害公共安全罪定罪处罚;致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的,依照刑法第一百一十五条第一款的规定处罚。为伤害、杀害特定人员实施上述行为的,依照故意伤害罪、故意杀人罪定罪处罚。6.依法从重惩治高空抛物犯罪。具有下列情形之一的,应当从重处罚,一般不得适用缓刑:(1)多次实施的;(2)经劝阻仍继续实施的;(3)受过 刑事处罚或者行政处罚后又实施的;(4)在人员密集场所实施的;(5)其他情节严重的情形。7.过失导致物品从高空坠落,致人死亡、重伤,符合 刑法第二百三十三条、第二百三十五条规定的,依照过失致人死亡罪、过失致人重伤罪定罪处罚。”

李律分析:

高空抛物承担责任大致分为三类:

第一,抛物人明确的高空抛物案件,由抛物人承担相应的损害赔偿责任;

第二,抛物人不明确,但可以确定一个具体范围的,则所有可能实施抛物行为的人应当共同承担被害人的损失;

第三,抛物人不明确的高空抛物案件,如果物业服务企业等管理义务人没有尽到管理义务的,管理义务人应当承担相应的责任。

小区高空抛物行为除了涉及民事责任外,最高人民法院于2019年10月21日就高空抛物案件专门出台意见,提出16条具体措施,其中明确高空抛物行为可能涉嫌以危险方法危害公共安全罪、意伤害罪、故意杀人罪、过失致人死亡罪、过失致人重伤罪等犯罪。

02宠物伤人责任如何规定?

李正律师:住宅小区物业管理常见六小问

李正,非著名律师、法学硕士

法律依据: 《侵权责任法》第七十八条规定“饲养的动物造成他人损害的,动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任,但能够证明损害是因被侵权人故意或者重大过失造成的,可以不承担或者减轻责任。”

《长沙市养犬管理条例》第二十七条规定:“【犬只伤人责任】犬只伤害他人的,养犬人应当立即将被伤害人送至医疗机构诊治,先行支付医疗费用,并在二十四小时内将伤人犬只送至犬只留检场所进行检测,不得隐匿、转移。”第四十九条规定:“【治安、民事衔接条款】放任饲养、经营或者管理的犬只经常发出犬吠干扰他人正常生活、放任犬只恐吓他人或者驱使犬只伤害他人的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚。犬只对他人造成损害的,养犬人应当依法承担相应的法律责任。”

李律分析:

业主饲养的动物造成他人损害的,首先应当由饲养人承担赔偿责任,饲养人无力赔偿或不能明确饲养人的情况下,物业服务企业可能因未履行好小区管理义务而承担赔偿责任。另,《长沙市养犬管理条例》于2019年5月1日生效,明确规定违规养犬可能涉及治安管理处罚。

03业主车辆损害责任由谁承担?

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李正,非著名律师、法学硕士

李律分析:

该问题与前面的“业主家被盗”问题类似,第一,车辆损害赔偿责任由侵权人承担;第二,如果无法找到侵权人,要确认物业服务企业与受损方成立何种合同关系:(1)如果双方成立车辆保管合同则物业服务企业须承担赔偿责任,司法实践中认定物业服务企业对车辆有保管义务,需要有合同明确约定,或者物业服务企业负责保管车钥匙,否则物业服务企业一般不承担车辆保管义务;(2)如果物业服务企业对车辆并无保管义务,且物业服务企业履行了物业管理合同中对小区的安防管理义务,则物业服务企业不需承担赔偿责任。

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