2019物业纠纷中,业主为什么容易败诉?

城市建设的规范化,住宅小区成为现代城镇人符合现有生产水平和生活水平的一种居住模式。一般的住宅小区都会聘请物业公司对小区进行各方面的管理,业主支付一定的物业费,双方之间形成物业服务合同关系。正是因为双方这一种特殊的法律关系,我们经常会看到业主和物业产生一些纠纷——物业服务纠纷。

物业公司和业主之间的纠纷案件很常见,物业公司起诉业主不交物业服务费,业主抗辩,认为物业服务质量太差、小区的绿地被毁坏、房屋存在质量问题、车位管理混乱、没有停车位、电梯、监控、门禁等设施损坏、垃圾没有及时清运等。

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根据2019年北京兰台(合肥)律师事务所出具的《2016-2018年度安徽地区物业服务行业涉诉案件数据分析报告》,2016年-2018年安徽地区 物业服务合同纠纷中物业公司作为原告,业主作为被告的案件,共4512件,占比98%。经统计分析,物业公司的诉求全部为索要物业费。可见,物业在管理过程中,业主拖欠物业费为引发物业服务合同纠纷的主要原因。(如下图)

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在物业公司作为被告的109件案件中,原告主体主要为业主,共92件,占比84%,主要诉求为返还押金、赔偿损失等;其次是业主委员会,共11件,占比10%,主要诉求为返还公共利益(如下图)

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物业公司作为原告的案件,胜诉比例为99.96%,绝大部分要求业主支付物业费的诉求被支持。(如下图)

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在物业服务合同纠纷中,业主拒交物业费排名靠前的抗辩事由如图所示,其中物业服务质量不高、小区绿化引发的问题(如个别业主毁绿地建车位)、房屋质量问题等成为业主的主要抗辩理由。

但实践中,前述抗辩理由较难得到法院支持。(如下图)

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物业起诉业主要求业主支付物业费;

而业主起诉物业,原因就多种多样了。

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物业纠纷案件中,为何业主大多处于劣势地位?

1、业主多是自然人主体,相对于物业服务企业组织体来说举证能力较弱。

物业服务企业提供物业服务,依照国家规定必须建立相应的服务管理制度。故相关的服务档案资料由其保存,在举证时较容易提出已提供有关服务的证据。业主往往是在被通知应诉时才开始寻找证据,有些证据如果业主不刻意保留,在诉讼时已经灭失。

特别是在业主主张物业公司服务不到位,以不交物业费进行对抗的案件中,业主大多不能举证来对抗物业服务企业,业主在预期自己的主张不能得到支持且败诉有可能承担诉讼费用的情况下,往往无奈之下补交物业费,以换得物业服务企业撤诉了事。因此呈现出来的就是物业费纠纷案件撤诉的比例较高。

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2、一部分案件是被告缺席审理的,业主拒绝出庭应诉,业主不积极应诉,由于证据优势原则,往往最终判决以物业服务企业的胜诉告终。

3、拒付服务费理由不充足,是业主败诉的主要原因。业主的拒付理由主要是物业服务有瑕疵,例如草坪未及时修剪、安保措施不力、小区居民饲养的家畜管理不力等问题。

即使业主出庭应诉,在法庭上业主多情绪激动认为自己才是真正的受害人,但提出的多是一些陈述,并不能提供相关的实物证据来证明;或者主张的一些事由并不属于物业服务的范围,本不是物业企业应尽的义务,缺少关联性。这些看似理直气壮的理由,最终不能成为拒交物业费的正当理由。业主在诉讼中是比较被动的一方。

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4、一些业主缺乏主人翁意识,参与的热情不高。或是缺乏对共同利益的认同,“搭便车”的心态普遍存在。很少有业主是为公共问题,如绿地、水电、规划等站出来维权,大多数人是打着为公共利益的旗号,而实质上为自己争利益;另外,许多业主总是希望别人先行,自己沾到光,如果别人失败了自己也受不到伤害。

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5、很多业主缺乏必要的法律、规划、建筑等专业知识。

6、业主缺乏应有的维权技巧,维权方式不合法。比如采取一些过激的行动,与物业公司打架等,导致其合法的主张也不能实现。加上部分业主维权的心理素质不好,要么对维权想得过于简单,如果一时没有结果,就意志信心消沉,最终放弃维权行动;要么对维权代表多加指责,如果维权进程很慢,就怨维权代表没有能力;或是如果维权代表从整体的角度考虑出发与物业通过协商解决问题,业主就怀疑维权代表收受物业的好处等等。

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业主与物业服务企业之间存在合同关系,业主的主要义务是交纳服务费用,物业企业的主要义务是提供对应的服务。物业服务具有长期性、连续性的特征,物业服务合同属于当事人互负债务、有先后履行顺序的合同,在实践中一般是物业服务企业先提供服务,业主定期交纳物业服务费。

依照《合同法》第六十七条的规定,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

这一权利在学理上被称为后履行抗辩权。

如果业主认为物业服务企业违反合同约定,即其不履行或者不适当履行合同义务,根据《合同法》有关违约责任的规定,应当首先确定属于根本违约还是一般违约。如果物业服务企业的行为属于根本违约,完全不履行合同义务或不完全履行合同主要义务,致使合同目的不能实现,业主拒绝交纳物业费作为抗辩应当得到法院支持。

具体而言,对于物业服务区域的维修、养护、管理,卫生和秩序维护等必备事务中的大部分事项,物业服务企业根本没有提供,应属于根本违约的情形,业主有权拒绝交纳物业服务费。

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如果物业服务企业已较好履行了小区维护、管理等义务,服务基本到位,虽然存在一些细微瑕疵,但只要该瑕疵并不影响当事人合同目的实现,业主就无权引用合同履行抗辩权。物业公司基本提供了物业服务,只是不符合或者没有达到合同约定的完整要求,此情形应属于一般违约。物业服务企业已履行了合同的主要义务,那么业主的主要义务——支付物业费不应当免除。业主可以要求对方以继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等方式承担违约责任,但其不支付物业费的抗辩不应支持。

我们身边见到或亲历的物业纠纷还是很多的,只有各方按照法律规定或合同约定,切实履行自身义务——

作为业主,要清楚了解自身权益、遇到问题积极沟通维权;

作为物业管理公司,要尽到忠诚勤勉的委托义务,做好小区管理;

作为全小区业主共同选举成立的业主委员会,积极维护社区居民的公共利益。

这样才能减少物业纠纷,共建更和谐的居住环境。

【知识链接】

维权不易,业主维权应知以下几点:

1、在投诉前应做好相应的准备工作,比如证据的收集、整理;重点搜集物业公司未按协议履行的相关证据,证据要充分完整;

2、针对物业公司的行为,可以向当地房地产管理局物业管理处进行投诉,该部门系物业行业主管部门;

3、投诉应当注意尽量不要采用口头投诉的方式,建议以书面方式提交;

4、如投诉无法解决争议的,建议向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁解决。

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