小区物业管理为何难?业主、业委会、物业三方“画像”

小区是每个业主的家,如果家没打理好,不仅是“管家”有责任,主人也应该反思,是不是有哪些地方做得不到位。

小区管理问题虽各有表象,但究其原因,无外乎是业主、业委会、物业三方的责任没落实到位。今日将总结、刻画这三方不同心态的画像,通过分析问题,看看小区物业管理为什么难搞。

小 区 业 主

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我们一直可以听到不少业主会这么说“只要没有影响我的利益,那就算了”。

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业主没仔细看就投票了

水岸筼筜小区业主黄女士说,业主办理小区地面停车月卡是300元,原先81个地面停车位可停放。年初,物业把沿街商家前的25个停车位划分为商业停车场,按小时收费,每日60元封顶,业主把车停那,也要根据定价收费。由于收费较高,晚上没什么车停放,而其他停车位每晚都满满当当,连消防通道也有车停。

据小区物业管理处,虽然从公共停车场分隔出商业停车场是经过全体业主投票通过的,但有地下停车位的业主根本不考虑地面停车位的情况,有的没仔细看就投同意了。小区物业负责人谭先生说,停车场收费方案是由商业业主提出的,原本物业也不赞同,没想到业主却投票通过了,不少人没认真看方案就投票了。

小区物业管理为何难?业主、业委会、物业三方“画像”

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如果没有造成损失,我并不想投诉

“90后”陈先生家住罗宾森,他曾通过市长专线和本报市民热线投诉过物业,因为物业在附近公共区域施工时,可能对他家造成影响,却没有提前告知。陈先生坦言:“如果没有对我造成损失,我本不想投诉他们的,但他们实在太不尊重我了。”

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很多人对小区问题并不关心

明发国际新城业主陈先生看到本报报道后,也打来电话反映小区内存在违建、地下车库积水等问题,有些问题已经存在一段时间了。他说:“小区不知道为什么从原来有物业到现在没物业,我很少住这边,回来才知道。小区很多人都是这样,对小区管理出现的问题不是很关注。

事不关己,高高挂起,记者在采访过程中,遇到不少业主都是这种心态。他们很少关心小区事务,除非牵扯到自己,否则不会“抛头露面”。

只有抱怨,没有行动

发现了另外一个有意思的现象:有些业主滔滔不绝地罗列小区管理种种问题,但随后又说“能不能不要写我的真名,我不想得罪人”。

小区物业管理为何难?业主、业委会、物业三方“画像”

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保证自己远离麻烦

业主穆宜君(化名)说:“我房子在这个小区,以后还是要和他们(指物业)打交道,得罪他们,将来万一有事要找他们,就算不被刁难,他们就是拖一拖也会让你难受。”他说,曾听说有业主得罪物业后,车子被划,因此“没有确定能换物业的情况下,还是先保证自己远离麻烦吧”。

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投诉都没有用,麻木了

业主黄先生提起小区物业时,就苦笑:“他们做得不好,我们最近已经开始新物业公司的招标了。”他说,停车、绿化、安保等方面都有不如人意的地方,但是多次投诉后,也没明显改观,因此就“算了,投诉也没有用,现在都麻木了”。

业主陈先生也对物业表现连连摇头。“物业管理差,我们有什么办法,也只能是发发牢骚而已。”在场的几名业主纷纷附和,当记者反问他们,有没有采取什么措施,他们却沉默不语。

小区物业管理为何难?业主、业委会、物业三方“画像”

只有抱怨,没有行动,遇到的这类型业主也不少。他们只愿意在口头上说说问题,甚至都不愿让别人知道他们对这些问题有意见,更别提做一些事,来推动问题解决了。

业 委 会

小区物业管理为何难?业主、业委会、物业三方“画像”

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空壳架构,监督缺失

有些小区因为业委会迟迟不成立

导致监督缺失

刘先生他居住的XX山庄,已经建好这么久了,都没有成立业委会。原来架空层可以停车,现在被物业分隔成一小间一小间租出去;以前逢年过节,电梯广告收取的费用会发给各家各户,现在也没有了;小区地面乱停了很多车,地下车库甚至都开不进去。物业管理存在一系列问题,但因为没有业委会,监督力度大打折扣。

小区物业管理为何难?业主、业委会、物业三方“画像”

但有些小区即使成立了业委会

也不见得监督效果好

小区业主张先生说,他们曾找业委会投诉物业,但业委会主任根本不见他们。“这种完全不听业主意见又找不到人的业委会,可以代表全体业主吗?”业主陈先生也说,业委会没有设置任何沟通渠道,也没公示业委会工作情况,这样的业委会存在有何意义?

张先生透露,小区一期大多数房子是物业公司内部销售的,二期有部分对公司内部员工销售,所以选出来的业委会成员大多数是物业公司的人,他质疑物业和业委会之间有不正常的默契。

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勾结物业,闹剧不断

业主林先生反映,之前陈某担任物业主任时,不少业主对管理很不满,但业委会态度暧昧,他质疑业委会和物业关系有猫腻。

小区曾上演过闹剧,物业私自把小区外的一条路铺上水泥,把路口堵起来,画上停车位。但停车位是租给外来车辆。城管要求把停车线抹掉,但物业没有动静。

小区物业管理为何难?业主、业委会、物业三方“画像”

陈某却把业委会主任王某请来,全程都是王某回应。王某说修路是经业主表决同意,动用了7万多元公维金。用公维金来修小区外的道路,他认为“不合法但合理”,“如此修整下来,缓解了小区停车难的情况,而且修整了道路,方便居民出行。”他说停车位的收益纳入公维金。蹊跷的是,原本停车费的收益只有30%归物业,但业委会却同意额外再拨20%给物业,补贴小区偏低的管理费。

小区物业管理为何难?业主、业委会、物业三方“画像”

不少业主提出换掉陈某,但王某一直“力保”对方。即便发生业主被陈某恐吓,陈某打砸业主小车等事,王某还是极力维护他,不由让业主难以信任业委会。

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物 业 公 司

小区物业管理为何难?业主、业委会、物业三方“画像”

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缺乏自律,服务粗糙

停车乱象严重,业主反映车辆刮擦时有发生,甚至发生火灾时,消防车都进不来。小区后山山脚下堆了许多装修垃圾,绿化也多处遭到个别业主破坏。

小区物业管理为何难?业主、业委会、物业三方“画像”

小区物业管理处负责人石先生说,车辆管理是“老大难”,物业曾整治过,但收效甚微。卫生也一样,业主经常把垃圾放在错误的地点,导致垃圾没有及时清运。

XX小区的外墙脱落严重,但物业始终没有处理。小区物业管理处负责人谭先生说,窗台外墙脱落不会影响安全,但维修的技术人员不好找,修复成本高,所以就一直搁置着。

不少物业都表示努力改进小区存在的问题,但“收效甚微”和“老大难”却不时挂在嘴边。

业主周先生一句话点评到位:“遇到问题先说‘难’,没做好也不从自己身上找原因,责任都推给业主,这是物业缺乏自律,服务意识淡薄,不想着解决问题的态度。”周先生认为,物业收钱时积极爽快,处理棘手难题时,效率却慢很多,还养成“大爷”脾气。

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口头承诺,不见改进

“物业与业主沟通问题的方式基本就是吵架,最后物业不解决问题,业主不交物业费。”小区交房后,因房屋、公共区域质量等问题,业主代表与物业谈判若干次,物业承诺解决的问题,至今无一解决。

XX二期业主朱女士反映,小区里到处是垃圾,垃圾桶脏、臭。物业占用架空层堆放废旧垃圾车,还堆放了一些废旧家具和电器,老鼠、流浪猫在里面做窝。物业保洁员只是随便扫扫地板,主要还是捡废品卖钱。这些问题跟物业反映多次,物业每次都说会改,可总是见不到行动。

出现问题,双方协商解决之道,本是正确的方向,但就像某小区业主王先生说的那样,口头上说得再好,也是要落实到实际中,不然不就是“空头支票”吗?物业不拿业主当回事,不就成“大爷”了吗?

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管理无序,中饱私囊

文屏路上的某小区是一处老旧小区,物业费很难收齐,物业将小区路面改成单行道,增设停车位,收益随之增加不少。

但收益没有用在刀刃上。前两年,物业以改造小区消防设施为由,从公维金里提出一大笔经费,但具体请哪家公司,花多少钱,业主一概不知。更让他们气愤的是,两年后,消防设备又出故障,还得重新花钱更换,业主怀疑物业可能从中渔利。

一名社区民警说,物业做得好不好,很大程度上要看物业主任的人品。能干事的会顶住压力,把小区管理好,不想干事的则会趁机捞钱。一家物业公司的负责人透露:“有的物业公司没赚到钱,倒是下面的物业主任买房买车赚得饱饱的。”

物业本是小区请来的“管家”,但有些物业却把小区当成摇钱树,中饱私囊,难怪有业主直言“花钱请回了‘大爷’”。

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众口难调,左右为难

虽然物业管理不断被人诟病,但物业认为他们也有委屈,管理最大难题是“众口难调”,想要认真做事却“左右为难”。

小区物业管理为何难?业主、业委会、物业三方“画像”

某小区物业保安队长高文说,小区曾有业主投诉说保安不作为,夜晚不巡夜,理由是没看到保安巡夜的手电灯光。高文马上要求夜班巡逻的保安打开手电,加强小区房屋外部巡查。可没过几天,投诉又来了,一位老人投诉保安巡夜的手电灯光太强,晃得她无法入睡。高文很无奈:“遇到这种情况你要怎么办?两头不是人。”

小区管理复杂,需要物业和业主都增加对对方的理解,若是听之任之,物业难免又会被冠上“大爷”的帽子。

每个人都有每个人的考虑,做的方式方法不一样,很多时候主业给出的方案,其实都是考虑到自己,这是明显的“主位思维”,但是我们物业都是从全局开始考虑,双方很多时候都打不成一致,所以需要一个更好的沟通人事,来处理客户投诉,还有反馈的问题,一个会说话的人可以帮我们省去很多麻烦。

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