物业的责任如何划清?物业人和业主都不能糊涂

1

有些事物业管不了,

谁的责任要找谁!

分清责任,既要分清维修责任,还要分清管理责任。管理责任既有物业公司负责的,还有两方面是物业公司管不了的,一个是专属部门的责任,还有一个是政府相关部门的责任。

专属部门的,比如宽带、有线电视等,如果业主家里的宽带或者电视出现什么问题,直接找他们处理就行。

政府相关部门的事,物业公司处理不了,我举个栗子。

有个业主在公共绿地里搭建一个彩钢棚,物业公司劝阻无效,只好报给当地执法大队,但是执法大队了解情况以后,一直没有采取措施,我们也和执法大队一直保持联系,这期间有业主找到物业公司,要求物业公司拆除彩钢棚。物业公司是服务企业,没有执法权,物业只能劝阻、制止,劝阻、制止无效后,向相关执法部门报告,由执法部门进行处理。

2

物业费是干什么的?

分清责任的依据!

业主往往不理解,物业公司收了我们的物业费,这也不管,那也不管,那这些钱都是干什么用的?物业费究竟是干什么用的呢?或者说物业费都包含哪些内容?

《物业服务收费管理办法》第十一条规定:

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。

3、物业管理区域秩序维护费。

4、物业管理区域清洁卫生费。

5、物业管理区域绿化养护费。

6、办公费。

7、物业固定资产折旧费。

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

9、经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。也就是说,物业只负责共用部位、共用设施设备的小修。

综上所述,我们知道该如何分清责任,但是业主未必理解,一旦出现问题,满足不了业主的要求,业主难免和物业公司发生矛盾,进而不交物业费。

我们到商场里买东西,必须先给钱才能拿走商品。物业服务也是一种特殊商品,业主购买的是物业公司的服务,所以应该缴纳物业费,根据《物业服务收费管理办法》第十五条规定,业主应该按合同约定按时足额缴纳物业费。

3

不该物业负责,

那就应该缴物业费!

1、不能以被盗为由不交物业费!

有个业主丢了一辆电动车,报警之后,物业公司配合公安机关调取监控录像,提供线索,但很长时间没有破案。当物业公司收取物业费时,业主拒交,业主认为电动车丢失,物业公司的保安有责任,具体有什么责任说不清,反正就是认定物业需要担责,要么物业公司给予赔偿,要么不交物业费。

物业公司的保安按约定执勤、巡逻,维护秩序,虽然发生了被盗事件,但物业公司是没有责任的,所以物业公司不能赔偿,业主也不能据此不交物业费。

2、不能以家里返水受损为由不交物业费!

还有一个一楼业主,因为污水管道堵塞,导致家里返水,把家具什么的都给泡了,给业主造成了损失。业主反映给物业公司,物业当时派人疏通管道,清理出的污物有抹布、袜子、头发等等,还帮助业主清理污水,事故处理结束后,业主要求物业公司赔偿损失,如果物业不赔,业主就不交物业费。

物业公司平时按约定对排水系统进行正常维护,没有失职,所以物业公司无责,而是楼上业主将物品排进下水管道,使用不当造成管道堵塞,应该追究将物品排进下水管道的业主的责任。但是楼上相关业主谁都不承认,物业公司只好协调楼上所有相关业主共同承担责任,但是这些业主都拒绝担责。

这种情况下,物业公司建议一楼业主通过司法程序向楼上所有相关业主追究责任。由于损失不大,加上怕影响邻里关系,一楼业主最终放弃了追究责任,也不再提不交物业费的事了。

以上这几种情况,在物业服务的过程中,都可能遇到,所以一定要和业主解释清楚,平时应该和业主经常交流沟通,宣传相关法律法规,以及物业服务的内容、范围、质量标准等等,慢慢让业主了解物业服务,这样业主才能理解物业的工作,促进业主和物业公司之间的和谐关系。

页面1
页面1

4

划清责任,

还要了解维修资金

划分责任问题还有一种情况,就是动用维修资金。

有个小区入住十来年了,其中有几部电梯需要大修,电梯大修需要申请维修基金,于是物业公司停用故障电梯,按程序开始申请。

首先征求每部电梯所在楼内的所有业主,同意使用维修资金的业主户数达到三分之二以上,才能上报当地房管局。但是因为部分业主不同意使用维修资金,尤其是一层、二层的居多,同意户数达不到三分之二,所以我们只好反复做业主的工作,同时请其他业主一同做工作,又进行了第二次签名,这才达到三分之二。

其次是找维修企业,对电梯进行全面检查,确定哪些部件需要更换或维修,包括人工费、利润、税费等,分别进行报价,做出一份详细的维修报告,连同业主同意使用维修基金的签名,一起上报到房管局。

房管局找第三方对维修报告进行审核,电梯主管部门也同意进行维修,房管局把维修报告在小区里公示,业主没有异议,房管局才能进行审批。

这些过程一折腾就是将近一个月,业主每天爬楼,尤其是高层的,的确受不了,我们也很同情,也希望能够尽快申请维修基金,进行维修,但是这些必须按程序进行。有的业主几乎天天到物业公司发脾气,有的业主打市长热线举报,还有的向相关媒体反映,一时间闹得沸沸扬扬。

国家对维修资金申请使用是有严格规定的,电梯没有损坏到一定程度,且能正常使用的情况下,虽然到了大修的年限,也不能随便申请使用维修基金。业主爬楼辛苦,我们也理解,但是申请维修基金不是想什么时候申请就能申请的,经过反复解释,最后业主才接受,不再找物业公司的麻烦了。

虽然了解了相关法律法规,但是要想分清责任,还必须在实际工作中,慢慢积累经验,才能不出差错。

5

这些真不关物业的事…

1、楼上跑水楼下泡水不关物业的事儿

有个业主忘了关闭家里的水龙头,结果跑水,把楼下给泡了,造成损失,包括吊顶、家具、墙面等等,物业公司第一时间到达现场,关闭楼道水阀门,电话告知业主,业主回来后,物业公司帮助业主清理积水,并会同楼下业主,一起协调损失的处理。

但是跑水的业主不肯对楼下的损失负责,因此楼下业主多次找物业公司,要求物业公司找楼上业主赔偿。物业公司协调无果,建议楼下业主直接找楼上业主协商解决。

楼下找楼上业主协商,楼上还是不肯负责,之后楼下业主又找到物业公司,要求物业公司必须协调解决。这件事与物业公司无关,物业公司可以协调解决,但不是必须解决,最终还得业主自己想办法,物业公司建议楼下业主通过司法程序处理此事。这件事最终还是楼下业主起诉到法院,通过法院调解,达成了赔偿协议。

2、业主间车辆剐蹭不关物业的事儿

还有一个业主的轿车在小区里被别的车辆剐蹭一下,业主报警后,物业公司配合警方调取监控录像,结果业主停车位置是盲区,没有监控,业主责怪物业公司为什么不按监控,并以此为由要求物业公司赔偿或维修车辆。

监控系统一般只是对重点部位进行监控,而物业公司只是对现有的配套设施设备进行维护、维修、管理,在这方面物业公司没有过错或失职。至于另外安装监控,属于更新改造,应该申请维修基金,所以这不是物业公司责任,因此物业公司不能赔偿。最终业主自己对车辆进行维修,没有再找物业公司。

6

一楼业主应不应该交电梯费?

我曾经接手一个新的小区,刚刚开始入住,在办理入住手续,缴纳电梯费时,几乎所有一楼业主都说,我们不坐电梯,所以我不交电梯费。还有部分二楼、三楼业主也说我们楼层低,不用坐电梯,每天爬楼就当锻炼身体了,所以都不想交电梯费。咋一听,似乎很有道理,我们不使用电梯,干嘛让我们交电梯费?

《物权法》第七十二条:业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

电梯属于业主专有部分以外的共有财产,是房屋配套的设施设备,房屋与设施设备是一个整体,不能把配套使用的电梯分割出去,无论业主是否使用,都要承担相应义务。就像楼顶防水,一般只涉及顶层,与其他楼层没关系,楼顶漏水也漏不到其他楼层,但是不能因此其他楼层就不承担义务,所以其他楼层的业主也必须缴纳维修基金,不能以此为由少交或者不交。

同理,交电梯费也是一样的,不能说业主不使用,或者说放弃使用权利,就不履行义务。因此,无论一楼业主还是其他楼层的业主,都必须按约定足额缴纳电梯费。

如果业主不交电梯费,电梯损坏会影响业主房屋的价值。电梯正常使用,才能使房屋保值增值。

物业的责任如何划清?物业人和业主都不能糊涂

为您推荐

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

此站点使用Akismet来减少垃圾评论。了解我们如何处理您的评论数据