物管为什么成了业主的仇家?

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物业管理,一个在国外已经生存和发展了一百多年的行业,到了我们中国的土地上,好像就成了一个怪胎,成为广大置了业、捧着大红本做了真正业主的人们的仇家。

01

我们当中的很多人

连“物业”和“物业管理”

这两个基本概念

都没有分清

绝大多数人,甚至包括一部分从事物业管理工作的人们,把物业管理公司简称为“物业”。家里暖气漏水了,张嘴就说:“找物业去”、“给物业打电话”。在这儿真想跟您较两句真儿,“物业”是指您住的房屋,或者说您居住的这栋楼,这个小区。而给您的房屋提供管理和服务的,是“物业管理公司”,就算您用简称,也应该叫“物业公司”,或者“物管”。您家灯坏了,车丢了,您得找“物管”,而不是找“物业”。刚才说了,物业是指您所居住的房产,车丢了您找您自己的房子那有用吗?您去吧,站在自家楼下,对着墙倾诉吧。那不是对牛弹琴吗?

02

我们再来看看

业主和物业管理的“冤”

从何来呢?

众所周知,物业管理在我国还是一个新兴的行业,多了咱甭说,倒退个20多年,尤其是北方城市,还没怎么听说过“物业”这个名词儿,“物业管理”就更不用提了。其实,道理也简单,咱们国家打解放到上个世纪九十年代末,几十年来都是实行住房公有制。房子也好,地也好,都是国家的,或者说是集体的、单位的。城镇职工大都享受福利分房制度,相应地,所有由住房衍生出来的事情都由国家包办了。不知您注意没有,早些年,胡同里经常能看见有这么个院子,破破烂烂的,地上堆满了补房顶用的油毡子,门口挂个牌子,叫做“**房管所”。这就是地方政府专门管理房子的派出机构。大一些的机关单位内部也有房管处、工程队什么的,机关所属的房屋,出了问题单位也会派人来修理。总之,不管您是房顶漏水了,还是下水道堵了,一般都会由公家来解决,而且不收费用,因为这笔钱早都在预算里了。

物管为什么成了业主的仇家?

约摸着20多年前,国家取消了福利分房制度,公有住房体制被革了命。记得那两年,总听见人们在议论,这是最后一批分房了,可不能错过这末班车了。机关单位里的人们或明争或暗斗,就是为了落下一套房。

房子倒是有了,但是人们突然发现,原来负责维修养护的单位没了,房管所好像也不见了,原来的免费午餐自然也就拉吹了。几十年不用发愁的房子的事儿,仿佛一夜之间没人管了,即便有人管,也要收费了。这种巨大的落差自然让人一时难以接受。

还有一批人,由于种种不幸的原因,没沾上福利分房的光儿,但为了改善自己的或子女的居住条件,都倾其所有,把攒了大半辈子的钱交给了开发商,换来一套房子。等住进去一看,敢情还要交物业管理费!老子分房没赶上,节衣缩食攒了几十万,好不容易换来一套真正属于自己的”大号斯“,怎么着,还得让你物业公司“管理”我?还得让我年年月月交物业费?!扯淡!

瞧瞧,矛盾的种子就这么发芽了。

03

有了自己的房子

还要被“管理”

业主们都心有不甘

更不愿意掏这笔钱

在业主们的眼里,物业管理纯粹是个无本生意,收那么多的物业管理费,成本无非是雇几个人,浇浇花,扫扫地,顶多门口再放几个保安,剩下的钱都被物业公司中饱私囊了。

其实,业主们看到的只是物业服务中的显性服务部分。换句话说,就是摆在明面儿上让您看得见的,比如保安、保洁等等。规范的物业服务,即便是浇水扫地也是大有学问的。下雨下雪,都有紧急预案;绿化养护,都有国家标准;绿地怎么浇水,什么时候该浇,什么时候不该浇,都有一定的规范,这些都是技术,都要*人去捉摸,去安排,去执行,都有成本。不知您发现没有,现在不少物业公司都将绿化养护、保洁、垃圾清运等等这些服务承包给专门的绿化和保洁公司。这么做并非物业公司懒得管,而是为了给业主提供更加专业化的服务。千万别小瞧这些看似简单的服务,两天没人给您打扫您试试,立马小区里垃圾成山,蚊蝇横飞。也许收破烂的可以帮您“处理”一部分,可您别忘了,人家只收有价值的,西瓜皮和废塑料袋什么的人家可不要。

刚才这些是大家日常看得到的。其实,物业管理的日常支出中份额最大的并不是这些,而是那些隐性服务。可这些花销最大的隐性服务又恰恰是业主很少能够注意到的。现在的小区都有电梯、锅炉房、有自己的供暖系统。会所里的游泳池,水要定期循环消毒。还有各种的消防设备设施、水泵、配电室、风机房。这些都得*人养护,有的还得24小时不间断地监控。这些设备大都不在楼顶就在地下室,即便您是闲得没事每天在小区里巡逻,也未必能看到这些东西。您小区里的花花草草再漂亮,澳洲风情也好,江南格调也罢,如果那些重要的设备出了问题,全都白扯。一旦维护不好,造成停水停电,您这日子可就不好过了。有些特种设备,还有政府各部门管着,物业公司都得老老实实地该保养保养,该修理修理,到期检查不合格,国家也不干啊。业主老觉得物业公司光收钱,不办事。可这些隐性服务,成本一个赛着一个高,这些钱物业公司真是不想花,但一般也不敢省,他们掰着手指头、嘬着牙花子往外掏钱的时候,您是没看见啊。

04

咱接着

替物业公司说几句话

物业管理的终极目标和最高境界,就是让您居住的小区保值和增值。不少公寓小区,刚建成的时候,生机盎然,那真是花红柳绿,小桥流水。可没有几年,就变得死气沉沉的,水也干了,桥也坏了。有些开发商为了省钱,盖房子的时候没有选用好的外墙砖,涂抹一层油漆就算了事。头几年看着还算气派,可是,您想想咱北方的气候,风沙大,雨水多,风吹日晒地出不了两年,您再看吧,外墙看起来那叫一个老态龙钟。知道的您这公寓楼才两年楼龄,不知道的还以为是等着爆破的呢。您说您心里能不憋屈吗,当年花几十万买的房子,怎么看怎么不值那么多钱。

物管为什么成了业主的仇家?

好多人花钱买房并不是为了自己住,而是投资出租。您设想一下,同样的楼层,同样的户型,您旁边的小区能租到三千块钱,而您的只能租两千五,您心里会是什么感受?您带着慕名而来的租客,进小区一看,楼面旧得就差长出皱纹来了;号称四季常绿的草坪,深一块浅一块;再往里走走,满地的烟头和狗粪。这房子还没进去,恐怕租客就打了退堂鼓。即便您的小区真是地理位置优越,里面的环境也得让您的房租大打折扣。

好的物业管理公司,能让您今年花80万买的房,明年涨到90万。即便周边的新小区像雨后春笋一般出现,也能让您的房子常年拥有一个比较高的租金。但是,物业公司怎么能做到这些呢?全*您每个月交纳的物业管理费。咱们得承认,的确有不少物业公司光收钱,不办事,服务水平不到位。但是您要知道,物业公司是业主花钱请来的管家,您和物业公司实际上是一种买卖关系,买卖的商品就是物业管理和服务。如果您不交钱,外墙脏了谁去给您清洗?空调坏了谁来给您调试?小商小贩随意进出小区谁帮您阻拦?各种设备设施,到了使用年限谁去大修和保养?以上这些不能实现,房产的保值和增值又从何谈起?您一生气,不交物业费了,那么其他业主怎么办?您的小区怎么办?到头来,您的小区没人管,眼瞅着价值一天天滑落,到头来受损失的还不是您自己吗?

05

当您搬进新的小区

欢庆乔迁之喜的时候

您要记得

房子虽然很大很贵

但也是您购买的一样商品

这年头儿商品都有保质保修

房子也不例外

您办理入住手续的时候,除了验房之外,别忘了跟开发商要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这就和您买家具电器一样,除了要发票,还要有保修证明什么的,将来出了问题好找地方解决。

房屋的各项附属设施的保修期限是不同的。一般来说呢,屋面防水、房间和外墙面的防渗漏,保修期为五年;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,保修期两年;供暖系统保修两个采暖季。在保修期内发生的问题,不用业主负责,也不由物业公司负责,而应该由开发商负责。您想啊,房子是开发商盖的,当然由他来负责喽。可是呢,问题就在于,有的开发商不负责任,赚了钱就走人。加上有的问题交房时看不出来,或者接管验收时不够细致,住进去一段时间才发现漏水了,管道堵了,这时再找开发商却找不到了,或者推托不管了。还有的开发商,就爱玩儿概念,不是“复古”就是“后现代”,设计一些华而不实的东西,销售的时候倒是个大卖点,着实吸引了不少眼球,可是后期保养成了大难题。种种这些问题,业主找开发商找不到,只好迁怒于物业公司头上,于是,物业公司就替开发商背了N多个大黑锅。有的业主不明就里,不管过没过保修期,也不管谁的责任,反正房子坏了我就找物业公司。您不能把怨气都出在物业公司头上,物业公司是来给您做管家的,主要的工作是后期的维护和保养。房子坏了物业公司可以想办法帮您解决,但责任要区分清楚。您一生气,不交物业管理费了,保修期内的问题没解决,将来保修期过后的保养和维护也没了着落。

06

业主和物管

二者之间实际上也是一种买卖关系

花钱买服务

他们提供服务

物业公司也是企业,提供服务也是一种经营行为。大家希望少花钱,多办事;物业公司希望低成本,高收益。这都是天经地义,无可厚非的。既然是经营,肯定就要追求利润,无利可图的话,这买卖谁还做呢,搁着谁,肯定也不会做。

物管为什么成了业主的仇家?

搞清楚这一点,咱们再谈谈什么是“一分钱一分货”。有不少业主经常会抱怨,人家张三住的小区,保安那叫一个精神,一个个往那一站,就有一种震慑感。而且,保安还主动给开门提行李。李四住的那个公寓,每天早上有叫早服务,到各大超市还有免费班车。王五那个小区,交通疏导得井井有条,而且入室维修随叫随到,手艺更是没得说……可是自己的小区,服务太差,怎么看怎么不顺眼。其实,道理很简单,可以打听打听,人家的小区物业管理费多少钱,自己的小区多少钱。先声明一下,这么比较,绝对不是贬低谁,更不是说谁势利眼。再举个简单的例子,花三万块钱可以买个QQ,但同样是汽车,能指望开QQ像开帕萨特吗?QQ省油,时尚,又是咱自己的民族品牌,大家都喜欢。但见天儿地抱怨QQ没有帕萨特好开,那现实吗?

物业公司接管小区之前,都算好了,根据小区的基本情况,看什么服务要投入多少人力,什么保养需要花多少钱,利润能赚多少钱。每月每平米才1块钱的物业管理费,再经常欠费,还指望维修工人随叫随到,那是不可能的。不是物业公司不给您派人,而是交的钱养不起那么多维修工啊。

当然喽,作为服务行业,物业公司提高服务质量也是应该的。不这样做,他们就不可能在竞争激烈的市场上谋求一席之地。前面说过,不少物业公司都是几年前的老房管所改制成立的,招牌虽然换了,但人还是那批人。这些人没有经过系统的培训,在服务意识、服务技能上都需要进一步提高。

这年头儿买东西都讲究个“性价比”。作为业主,您一定要清楚这一点。同比条件下,小区的管家还算服务到位,那就成了。管家服务有问题您给提意见,管家犯错了您批评,再不行就把他炒了,那都是应该的;但您也要多多理解人家,学会换个角度考虑问题。“一分钱一分货”,这老话儿还是有道理的。

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作为业主

如果对物业管理公司的服务不满意

可别简单地拒交管理费了事

物管为什么成了业主的仇家?

前面咱不是说了吗,管理费是用来为小区服务的,绿化保洁、安全防范、设备养护、公共保险等等,这些开销都是从物业管理费里面开支的,您不交费,到头来损失的是您自己的利益。但是,如果物业公司的服务真的实在说不过去,您也不是没有办法“修理”他们,其实,政府早就给您设计好了,这就是“业主大会和业主委员会”。

《物业管理条例》里有条规定:“小区内全体业主组成业主大会”。只要是这个小区的业主,就自然地成为业主大会的一员,就有了选举权和投票权。当然,一个小区,少说上百家,多则几千家。即便有人对物业公司不满意,这么多的人,家家都有不同的意见和标准。而且,业主都来自五湖四海,各有各的一摊事儿,天天围着这个小区转也不太可能。于是呢,就需要有一个常设的执行机构,代表全体业主处理小区的大事小事,这就是“业主委员会”。业委会的成员应该是那些在业主当中享有一定的威望,有时间和精力处理小区事务的人来担任。他们就是小区业主们的代表,是为大家说话,监督,行使权力的。

有人可能会说了,业委会那么几个人拿主意,能代表全体业主的意见吗?别担心,一些小的问题,可以及时向委员们反映,他们帮大家归集汇总,形成决议,召集业主大会讨论表决。大的问题,比如更换物业公司、公共维修资金的续筹等等,这些是要全体业主行使自己的权利,通过投票,并且2/3以上业主同意才能决定的,到时候,由选票来说话。

可以说,“业主大会和业主委员会”制度是当前条件下最好的、最可行的一个保障全体业主利益的制度。可是,在实际操作中,总是有各种各样的问题发生,业主委员会不能发挥其应有的作用,业主的利益也无法得到充分的保障。怎么回事儿呢?咱们下回接着说。

对此,你有什么想说的?可以在下方评论区留言!

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