物业管理需澄清的十大问题

“\u003Cdiv\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E中国物业管理行业的兴起,虽然经历了20多个春夏秋冬,而且涌现出了40多个国家一级物业管理企业,营造出一个又一个让广大业主安居乐业的生活环境,但是,由于多方面因素的制约,物业管理行业一直“没长大”。为此,物业管理发展的当务之急,需要从以下10个方面给物业管理行业正本清源:\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cem\u003E1\u003C\u002Fem\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E业主与物业管理企业不是“主仆”关系\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E不少人对物业管理存在认识上的误区:有的认为物业管理企业与业主之间是管理者与被管理者的关系;有的则认为业主与物业管理企业之间是“主人”与“仆人”之间的关系。其实,在物业管理工作中,物业管理企业受托对物业实施管理;给业主和使用人提供服务,物业管理服务合同签订生效,双方就是平等的合同约定关系,没有主次之分,更没有一方凌驾于另一方之上的情况。因此,在合同的任何一方违约的情况下,法律所赋予的救济手段就是解除合同或通过诉讼维护自己的权益。物业管理的风险在于双方如何维护自己的合法权益,因为维权的方法不正确就会导致侵权。这些误解最终导致物业管理工作难以开展,于是业主与物业管理企业之间纠纷不断。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cem\u003E2\u003C\u002Fem\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E业主委员会与物业管理公司不是“冤家”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E当前一些现象,使人产生业主委员会与物业管理公司是一对“冤家”的错觉。其实,业主委员会与物业管理公司应是良友,在日常工作中出现矛盾,应本着互谅互助,双方受益的原则进行解决。业主委员会不要轻易炒物业管理公司,物业管理公司也应更好地改进服务。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E其实,如果业委会是真正从广大业主利益出发的话,应与物业管理公司成为良朋益友,就算物业管理公司的某项工作做得很不理想,也应给予一定的修正时限,在物业公司没有办法修正的前提下,该物业公司实在是不能胜任工作,再炒物业公司也不迟。因此要提醒广大业主,如果业委会视物业公司为“冤家”,随意炒物业公司的,在确认属物业公司有所作为的前提下,就应该考虑该业委会是否有人私欲作怪,以自己利益为筹码而牺牲业主们的利益,业主则得不偿失。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cem\u003E3\u003C\u002Fem\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E物业管理企业不能“包打天下”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E物业管理企业为最大程度地方便广大业主和使用人的生活,把牵涉到居家生活的多项工作统一管理。如此做法使业主和使用人产生错觉,以为交纳了物业管理服务费,不论家庭、邻里、周边的关系等,都是物业管理企业的职责,要物业管理企业“包打天下”。实际上,物业管理企业终归是企业,不可能具有覆盖方方面面的权利,物业公司与业主务必明确这一点。况且物业管理企业的职责是在物业区域内,职责是以合同的形式约定的,在职责范围内,物业管理企业全力以赴,有时一些不在物业管理企业职责范围内的问题出现,物业公司也会尽自己的努力去协调,但由于不少人并不明白这一点,把物业公司当成一个大“箩筐”、“国际刑警”,什么事情都可以往里面装,什么事情都找物业公司,导致部分业主在没有实现自己目的的情况下,埋怨并迁怒于物业公司,甚至以此为由拒缴物业服务费。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cem\u003E4\u003C\u002Fem\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E对物业管理的咨询不是对物业管理的投诉\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E有关部门把消费者对物业管理的咨询也当作“投诉”,导致物业管理误被列为当前消费投诉的热点之一。从广州市物业管理协会接受有关咨询投诉的情况来看,仅2001年,接受信(电)访逾千起,其中大多都是配套不齐全、规划不到位、房屋质量问题等所占比例较大,实属对物业管理企业不作为的有效投诉却是寥寥无几。有些住户室内水管出现问题,经了解,使用时间已经过了保修期限,费用应该是住户支付,但住户不愿意掏钱,物业公司当然是无法协助维修。不少信访、来访者由于对物业管理工作不了解,怒气冲冲地“投诉”,经工作人员解释物业管理的法律法规和有关政策,信访者是愤怒而来,高兴而归。由此可见,接受和记录投诉的人员,应增强对物业管理工作的了解,才能区分是咨询还是投诉,投诉的内容是物业管理企业的不作为还是其它原因。这样,才能引导行业的发展。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cem\u003E5\u003C\u002Fem\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E享受物业管理服务不是“免费的午餐”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E物业管理是服务性行业,物业管理企业提供的是有偿服务,不少人习惯于过去住房的福利型政策,对物业管理“谁受益,谁付款”原则不理解,甚至持抵触态度,拒交管理服务费。世界上没有免费的午餐!业主在享受物业管理提供服务的同时,赋有支付物业管理服务费、维护物业完好的义务。个别业主、使用人不交管理费,不仅侵害了其他业主、使用人的利益,而且影响物业管理的服务质量,最终损害的是广大业主、使用人的利益。如果你也不交费,他也不交费,那么物业管理服务的费用从何而来?没有经费的话,物业管理又从何谈起?\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cem\u003E6\u003C\u002Fem\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E物业管理服务费不是越低越好\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E在物业管理招投标活动中,招标单位往往是越便宜越好,招标的宗旨是“价低者赢”,而一些物业管理公司为了增大楼盘的面积,盲目地迎合这种心理,更加深了这种误导。物业管理公司作为企业,给物业实施专业化管理,为业主和使用人提供服务,需要成本的投入,而且物业管理与其他商品不一样,它是“量入为出”。很多物业管理服务费低廉的物业区域,因费用入不敷出而使物业管理工作不能尽如人意。相反,优质优价物业区域的舒适环境,总是让人觉得物有所值。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cem\u003E7\u003C\u002Fem\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E物业管理治安防范服务不是“保镖”服务\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E在物业管理实践中,人们误以为:交了物业管理的治安防范费,物业管理公司就要提供保镖服务,在小区内发生的治安总是一概要由物业管理公司负责。其实,物业管理公司给住户、使用人提供的是安全防范服务,向住户、使用人收取的只是相应的安全防范服务费,而不是保镖服务费。因此,若在小区内发生财物被盗等治安案件时,应当分清物业管理公司的责任:如果物业管理公司已经按照服务承诺,落实相应的防范措施,责任不在物业管理公司;如果物业管理公司没有按照服务承诺落实相应的防范措施的话,那么,就应当承担相应的责任。但无论是哪种情况,物业管理公司都有协助公安部门捉拿案犯的义务。因此,住户、使用人并不能认为交了安全防范服务的费用,就可以高枕无忧而放松安全的警惕性。相反,应以积极的态度做好个人和家庭的安全措施,防患于未然。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cem\u003E8\u003C\u002Fem\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E物业管理企业不是水电供应商\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E由于历史的原因,物业管理企业一直为水电等公用事业部门充当“克隆人”,无偿向业主、使用人代收水、电费用,甚至承担因业主、使用人拒交水电费而带来的经济风险,导致物业管理企业“赔了夫人又折兵”。水电等公用事业部门,往往拿着委托收缴费用的合同要求物业管理企业签署。毫不夸张地说,合同签署之时,就是该物业管理企业经济开始损失之日。因为,这些“合同”,只有物业管理企业代水电部门收费的职责和义务,却找不到物业管理企业从中应有的权利与权益。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cem\u003E9\u003C\u002Fem\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E物业管理企业不是任人宰割的“羔羊”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E一些部门往往把物业管理企业看成是待宰的“羔羊”,人为导致物业管理企业负担重重。如某新小区建筑面积23000平方米,每月每平方米管理服务费0.4元,就算百分百入住,每月可收服务费9200元,可当地派出所派驻保安9人,人均每月费用1350元,这样,物业管理公司得每月垫支保安费用2950元。还有的街道要物业管理公司筹划人口普查费用, 如此等等,物业管理服务费难以达到“以区养区”的目的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cem\u003E10\u003C\u002Fem\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E物业管理区域不是物业管理公司的“自留地”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E物业管理企业中,有个别物业管理企业因缺乏有效学习而沉醉在理所当然的“管理者”角色里,误以为物业管理区域是自己的“自留地”,没有从广大业主、使用人的利益出发,自己想怎么干就怎么干,成为物业管理行业规范化发展的“害群之马”。物业管理企业是物业管理委托合同的一方当事人,合同中的每一条款才是物业管理企业的最高行为准则,逾越了这一准则,则将构成违约或侵权。物业管理企业在物业管理区域内,应依法依合同办事,这才是行之有效的维权手段。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-center\”\u003E来源:网络\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-center\”\u003E版权归原作者所有,向原创致敬\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E”

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