人心中的成见是一座大山:不要啥都让物业负责

8月21日,电影《哪吒之魔童降世》的票房突破42.4亿,位列中国电影票房总榜第三。哪吒的“我命由我不由天”令人印象深刻,而台词“人心中的成见是一座大山”其实也从侧面反映着有些业主对我们物业的误解。在生活中,有哪些是业主应该承担的责任,哪些又是物业应当承担的责任?让我们通过几个小案例,厘清物业的职责,挪走物业行业的“大山”!

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图片来源:电影《哪吒之魔童降世》官方微博

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房屋漏水,物业和业主谁该担责?

一业主从2017年3月份起,因为楼上业主破坏防水层导致房屋漏水,一直拒不支付物业服务费,欠费金额累计4727元,经湖南省长沙县人民法院判决生效之后,仍不履行!最后,法院执行人员上门强制执行!

丁某2017年年底装修完毕,但未入住。2018年1月,突然发现楼上住户马某房屋室内积水,最终致丁某房屋装修及家电受损。丁某将马某及物业公司诉至法院要求二者连带赔偿其装修、家电、租房损失等共10万元。法院驳回丁某对物业公司的诉求,判决马某赔偿金额59326元。

房屋漏水的原因有很多种,上述的案例中,一是因为业主破坏防水层导致,二是房屋管理不善导致。物业公司是该小区物业服务单位,仅对服务区域内共用设施、设备的运行进行维护和管理的义务。业主家中室内面积属于业主的专有面积,防水处理由业主自行负责,家中的水龙头属于自用设施设备,不属于公共设施设备,以上都不在物业管理范畴内,因此,物业不必做出赔偿。

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我住一楼,凭啥让我也交电梯费?

2011年,胡女士在北京市某小区购买了一层的一套房屋,成为该小区的一名业主。入住该小区的当日,胡女士与物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》,约定物业公司向胡女士提供共用设施设备维修养护、秩序维护、清洁卫生等各项物业服务,同时约定物业公司按照《北京市物业服务收费管理办法》相关规定收取物业服务费,并约定物业服务费标准为每月每平方米2.2元,还在第六条中明确约定物业服务费用中包含管理费用、物业共用部位维修费用、小区公共设施设备日常运行和维护费用、电梯运营费用等。

入住后,物业公司要求交纳物业服务费,但胡女士认为自己住在小区一层,根本用不着电梯,也从未用过电梯。电梯属于小区的公用设施,其在买房的时候已经支付了小区公摊部位的价款,现在不使用电梯,就不应当再支付电梯的日常运营维护费用了。物业公司经多次向胡女士催要物业服务费未果,遂将其告上法庭,要求判令胡女士支付拖欠的2年物业服务费。

本案中,交纳电梯运行维护费是否属于业主胡女士应当履行的义务呢?答案是:应当。

《物业管理条例》规定了业主在物业管理活动中,应当履行“按时交纳物业服务费用”的义务。电梯运行维护费属于物业服务费用的一部分。本案的关键在于,不使用电梯的一层业主是否也需要交纳电梯服务费呢? 一层业主胡女士同样需要交纳电梯服务费。理由包括:

一是基于法律规定。《物权法》第80条规定,建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。本案中,没有特别约定一层业主可以不交或者少交电梯服务费,因此,胡女士应当交纳相关费用。

二是因为业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主的建筑物区分所有权是一个集合权。这个集合权包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权力,而这三种权利具有不可分离性。电梯属于公用设施设备,由全体业主行使共有权。当然,这个“共有权”并非纯粹意义上的“权利”,它同时包括共同负担的“义务”。因此,每位业主都有使用电梯的权利,也都负有支付维修养护等相关费用的义务。业主不得以不使用电梯为由,不交纳电梯维修养护费。

三是基于物业服务合同约定。胡女士与物业公司之间签订了《前期物业管理服务协议》,其中第六条已明确约定物业服务费用中包含电梯运营费,而并未约定一层业主可以免交或者少交电梯运营费用。因此,胡女士应当按照合同的约定承担电梯运行维护费。

随着社会的发展,越来越多的居民开始理解物业及相关服务人员,但也有一些人,依旧对物业有着不同程度的误解,常把不属于物业的责任都推在物业身上,或是不愿积极履行自己的义务。我们都不愿生活在充满成见的氛围中,从现在开始,让我们做个可爱的“小哪吒”,破除居民与物业之间的成见吧!!

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