物业人必须了解的三种“物业服务合同”

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物业服务合同是物业企业在小区开展一切服务活动的前提,也是物业服务企业后期维权最核心的证据之一。而物业服务合一般常可分为三大类,第一是通常意义上的物业服务合同,第二是前期物业服务合同,第三是事实服务合同。下面,我们就依次来介绍一下这三种合同。

一、物业服务合同

物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的,规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,由业主支付报酬的服务合同。

物业服务合同的特点

(一)物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的民事合同。习惯上,物业服务合同又被称为物业管理合同,但它与行政机关为实现行政管理职权而与相关单位签订的行政合同具有本质的不同。

(二)物业服务合同是一种特殊的委托合同。物业服务合同产生的基础在于业主大会、业主委员会的委托,但其与一般的委托合同又存在差异。在物业服务合同的履行过程中,无论是物业公司,还是业主、业主大会、业主委员会,均不得以不信任为由擅自解除物业服务合同,只有在符合法律规定或合同约定的解除条件时,才可依法解除物业服务合同。此外委托合同可以是有偿的,也可以是无偿的,可以是口头的,也可以是书面的,但物业服务合同只可能是书面、有偿合同。

(三)物业服务合同是以劳务为标的的合同。物业服务企业的义务是提供合同约定的劳务服务,如房屋维修、设备保养、治安保卫、清洁卫生、园林绿化等。物业服务企业在完成了约定义务以后,有权获得报酬。

(四)物业服务合同是诺成合同、有偿合同、双务合同、要式合同。物业服务合同自业主委员会与物业服务企业就合同条款达成一致意见即告成立,无须以物业的实际交付为要件。物业服务企业是取得工商营业执照,参与市场竞争,自主经营、自负盈亏的以盈利为目的的企业法人,没有无偿的物业服务,因此物业服务合同是有偿合同;根据物业服务合同的内容,业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业都既享有权利,又履行义务,因此物业服务合同是双务合同;物业服务合同因其服务综合事务具有涉及面广且利益关系相当重大,合同履行期也相对较长,为避免口头合同取证困难的弱点,《物业管理条例》明确要求物业服务合同应以书面形式订立,并且须报物业管理行政主管部门备案,因此其为要式合同。

二、前期物业服务合同

前期物业服务合同是指建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议,是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。《物业管理条例》第二十一条规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。”前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物业服务企业,也涉及到业主。

在实践中,物业的销售及业主入住是持续的过程。这个阶段要求2/3以上投票权的业主投票形成业主大会决定是不现实的,而这个阶段的物业管理服务又是必需的。因此,为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空,明确前期物业管理服务的责任主体,规范前期物业管理活动,《物业管理条例》明确地规定前期物业管理服务由建设单位选聘物业服务企业。

为解决前期物业服务合同与物业服务合同的衔接问题,《物业管理条例》第26条规定,前期物业服务合同可以约定期限,但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。根据物业管理的实践,前期物业服务合同一般在以下三种情况下终止:

(一)前期物业服务合同约定的合同终止时间届满,则前期物业管理的截止时间为前期物业服务合同约定的合同终止时间。

(二)前期物业服务合同约定的合同期尚未届满,业主委员会另行选聘物业服务企业并签订物业服务合同,则前期物业管理的截止时间为另行选聘物业服务企业的物业服务合同锁定的起始时间。

(三)前期物业服务合同约定的合同期限届满,业主委员会尚未成立,或尚未选聘任何物业服务企业,原物业服务企业可以不再进行管理,也可以与开发商继续签订前期物业服务合同,继续对物业进行管理。在继续进行管理的情况下,前期物业管理的截止时间为新的物业服务合同生效时。

前期物业服务合同与物业服务合同的区别

物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同,主要差别在于:(1)订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是开发建设单位与物业管理企业;物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业管理企业。(2)合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定,但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的,前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定,与前期物业服务合同相比,具有期限明确、稳定性强等特点。

三、事实物业服务合同

事实物业服务合同其实是前期物业服务合同的延申,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定,若物业服务合同期满,业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同,亦未明确要求原物业公司退出,而物业公司仍继续提供物业服务的,可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系。从上述规定不难看出事实物业服务合同的认定需要从以下3个方面着手:

(一)前期物业服务合同期满后,物业公司继续提供物业服务,业主接受,形成事实上的物业合同关系。

(二)事实上的物业服务合同存在实际履行的客观事实。合同的实际履行是合同的一方或双方以自己的实际行为履行了合同主要义务,对方予以接受的。

(三)成立事实物业服务合同,物业管理费应继续按原约定标准支付。在认定物业服务合同关系成立的基础上,考虑到物业服务公司提供的物业管理服务质量、服务品质并未发生变化,按照《物业管理条例》第四十一条规定的费用与服务水平相适应的原则,业主应继续按照原物业管理服务合同约定的标准支付物业管理服务费为宜。

需要注意的是,事实物业服务合同必须是物业公司在合法进场的前提下,原合同期限届满,业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同,亦未明确要求原物业公司退出,而物业公司仍继续提供物业服务的情况。如果物业公司在进场管理的程序上都不合法,业委会以及业主当然就不存在与物业公司的合同关系,这时即便物业公司已经为小区提供过服务,业主也可以拒绝缴纳任何费用。

结 语

物业服务合同是证明物业企业与项目存在服务合同关系的重要凭证,也是保障物业服务企业与业主合法权利的重要依据。一方面物业服务企业在服务项目时应该有合法合规的物业服务合同作为维系,以此来证明自己服务的有效性,同时合同条款的明晰也能明确自己的服务内容、衡量自己的服务标准,以免被扣上不必要的“帽子”;另一方面项目业主也应明确所在项目的物业服务合同,知晓服务合同关系的存在,明白自己的涉约行为受合同约束,同时也明确物业服务合同的内容,避免在项目内遇到侵权时错误维权,与物业造成误会。


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