老旧小区问题多如何管理?有关部门、社区、小区物业及业主代表畅所欲言

3月22日,由市住建局协办的本报新一期“新闻会客厅”举行,奎文区住建局、大虞街道东庄社区居委会、早春园小区物业、广文街道松鹤园社区居委会、张面河小区物业以及业主代表等汇聚一堂,围绕中心城区老旧小区物业管理工作遇到的问题展开讨论并提出建议。

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现场

带着业主的问题和建议,早早来到现场

22日上午8时许,奎文区大虞街道东庄社区居委会二楼会议室里,相关部门的负责人、物业公司和业主代表等早早来到现场,等待“新闻会客厅”的开始。

老旧小区问题多如何管理?有关部门、社区、小区物业及业主代表畅所欲言

早春园小区业主代表高伟(左)、张雁志、马秋兰(右)

家住早春园小区的马秋兰对于所住小区存在的一些问题,想通过潍坊晚报“新闻会客厅”直接与相关部门和物业公司进行面对面交流。“这是一个很好的机会,我很早就报名参加了,主要是想反映小区内卫生和安全方面的问题。”马秋兰说。

同样住在早春园小区的张雁志和高伟则是带着部分业主提出的问题和建议来到现场。之前,他们与其他业主在微信群里就已经进行过交流,主要对小区安保、公共设施和停车位等方面带来一些建议,比如希望能尽快安装门禁、24小时有保安值班等。

本期“新闻会客厅”有来自媒体、市住建局、奎文区住建局、街办、社区居委会、物业公司和业主代表等20人参加。

讨论之早春园小区

乱扔垃圾、快递车辆乱停放等问题突出

早春园小区于1995年建成,共有39栋楼155个单元1808户。2018年进行老旧小区改造,主要是对雨污分流、小区停车位、路面进行改造。改造前,小区卫生脏乱差的问题比较突出,改造后物业管理和小区环境仍然存在很多问题。

张雁志表示,之前小区里垃圾随意堆放的问题,经过相关部门协调,物业已经全部清理干净,希望能够保持下去。可是单元门损坏等公共设施问题以及停车较为混乱等仍需改善。

老旧小区问题多如何管理?有关部门、社区、小区物业及业主代表畅所欲言

早春园小区业委会主任刘振桂

早春园小区业委会主任刘振桂表示,该小区比较特殊,里面不仅有居民区,还有学校、饭店、快递公司等,人员比较复杂,经常会出现物业工作人员刚刚打扫完毕,便又有人随意乱扔垃圾的情况。快递公司的车辆随意停放也存在一定问题,在停车时应该规划出一个特定区域。此外,保安着装应该统一,物业管理方面也有待完善。

“像是单元门损坏,应该动用住宅专项维修资金,可是我们又没有这方面的资金。”刘振桂说,现在业委会除了在增加人手外,还正在积极与业主、物业和相关部门对接,看如何能更加地处理好此事。

多渠道全面排查,召开现场会进行讨论

对此,东庄社区党委副书记、居委会主任于国升和早春园小区物业潍坊乐群物业管理有限公司负责人丁文浩表示,针对居民反映辖区物业问题增多的情况,小区所在大虞街道党工委、办事处通过信访平台、市长公开电话和网络留言等渠道进行了全面排查。

12日,大虞街道物业办、街道旧小区改造办公室、东庄社区和物业召开现场会,就居民关心的问题进行了研究讨论。13日,街道把早春园小区物业管理问题作为重点舆情督办内容列入《大虞督查》,街道党工委书记石凌峰直接包靠解决,街道包靠社区干部、业务分管干部和东庄社区主要负责人具体靠上抓。同时,区住建局主要领导高度重视,带领相关领导和科室到早春园小区现场督导,并安排专人负责解决好业主反映的问题。

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东庄社区党委副书记、居委会主任于国升

“连日来,街道先后协调相关部门、监理方、施工方对早春园小区进行施工问题的排查和整改。”于国升说,群众反映的停车位问题,目前物业正在规划当中,卫生问题正在合力整改,小区绿化问题目前正在补种。因早春园小区无维修资金,而更换防盗门、做楼顶防水、更换落水管等问题所需资金又比较大,下步他们还要继续协调物业和业主委员会多方筹措资金解决问题。

讨论之张面河小区

积极争取上级资金改善小区,推选出业委会并引入物业

奎文区张面河小区是上世纪80年代建成的老旧小区,流动人口多、基础设施破坏严重,30多年来一直没有物业管理,然而如今却是另一番面貌。

在“新闻会客厅”现场,广文街道松鹤园社区党委书记、居委会主任涂海荣和张面河小区物业山东信达物业管理有限公司董事长董亮谈了一下自己的经验和办法。

老旧小区问题多如何管理?有关部门、社区、小区物业及业主代表畅所欲言

广文街道松鹤园社区党委书记、居委会主任涂海荣

涂海荣表示,以前张面河小区没有地下雨水管道,一到下雨内涝严重,此外还经常发生失窃案件。2014年,奎文区将该小区作为实行市场化物业管理的试点小区。当时社区征求居民意见,多次召开居民代表会议商量办法,发现居民对环境整治持欢迎态度,但对实行物业管理思想却“不接茬”,要在小区实行物业管理存在很大难度。她觉得,要解决这个难题首先要取得群众支持,于是制定了“取信居民、发动居民、依靠居民”的思路。

“取得居民的信任后,积极争取上级资金支持,解决了困扰居民多年的雨水管道不通问题,随后又安装监控,重建小区东西大门。”涂海荣说,与此同时,社区工作人员逐户走访,建立骨干队伍,依法推选出业主委员会,最后指导帮助业委会来引进物业。

“我们积极帮助业委会考察了多家物业,最后选了信达物业。”涂海荣说,之后他们多次召开业主代表大会,对物业公司的服务方案进行讨论和修改,公示后又经过多次改进,居民无异议后才确定了最终方案。

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张面河小区物业董事长董亮

董亮也表示,他们之所以入驻张面河小区,首先考虑的是社会效益,其次才是经济效益,并以提高服务质量为主。董亮也对早春园小区今后的提升提出了一些建议和意见。像是停车问题,小区在规划好后,可以实行前三个月免费停车的方案,这样居民有了老旧小区的“车位”意识后,对于物业以后开展相关工作也有一定帮助。

讨论之工商银行宿舍

交由北宫东街社区代管,引入物业进驻进行服务

在老旧小区管理中,像是建于1999年的奎文区工商银行宿舍,前期一直归工商银行管理。因银行疏于管理,小区内卫生脏乱差,每个楼前都有垃圾,杂草丛生,道路破损严重。因为停车位破损无法停车,导致乱停车现象严重,甚至有居民占用消防通道停车。2017年该小区交由北宫东街社区代管。

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奎文区住建局物业分管领导窦秀华

奎文区住建局物业分管领导窦秀华和奎文区住建局物业办主任蔡永辉表示,2017年,工商银行宿舍列入老旧小区提升改造计划,为加快推进工作,改造前,经社区多次协调,潍坊尚和物业进驻进行服务,并投入了大量资金。老旧小区改造于2017年9月份开始施工,主要包括铺设小区内的主干道、雨污分流、整理停车位,更换道路上的雨水井及落水管漏斗,整理小区绿化带,栽种灌木等项目。按照2018年下发的物业管理条例政策执行小区物业服务费以及车辆管理服务收费制度,至此停止免费服务。开始收费前,物业公司将收费标准,收费内容,服务内容在小区内明显位置张贴公示。

近年来,奎文区按照区别对待、分类指导的原则,分别落实与小区实际相适宜的管理模式,目前全区住宅小区基本落实管理方式,物业管理覆盖率达到90%以上。窦秀华说,根据《关于加强老旧小区物业管理工作的意见》(奎政办字〔2014〕3号),奎文区对市场化物业管理和社区化准物业管理的老旧小区分别实施5年和4年逐年递减的补贴政策(对于实施市场化物业管理的,区财政分别按照每月每平方0.30元、0.25元、0.20元、0.15元、0.10元逐年递减进行补贴;对实施社区化准物业管理的,区财政分别按照每月每平方0.25元、0.20元、0.15元、0.10元逐年递减进行补贴)。实施该政策的目的是改善老旧小区居民的居住环境,提高居民物业付费意识,最终对老旧小区实施市场化物业管理。

现状

全市小区物业市场化率仅为56%

老旧小区由于当初规划建设标准低、配套设施差、物业管理跟不上,脏乱差和治安的投诉居高不下,生活在这些小区的居民迫切希望政府组织进行生活环境的改善。今年市政府工作报告把“加快推进物业全覆盖”作为一项重大民生工作提了出来.为落实好这一工作,潍坊市住建局物业办在原来调研的基础上,对全市住宅小区进行了全面调查摸底,建立工作台账,分类施治。

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潍坊市住建局物业办主任郝希来

“新闻会客厅”现场,潍坊市住建局物业办主任郝希来告诉记者,全市共有住宅小区4525个,其中实施专业化物业公司管理的2527个、占56%,主要是近20年以来新建成的小区;单位管理的877个、占19%,多已半市场化,服务水平较低;社(村)区管理的673个、占15%,大部分仅提供垃圾清运等最基本的服务;业主自治管理的168个、4%;无人管理的280个、占6%,主要是靠创城等大活动搞突击。

郝希来表示,从统计数据分析看,市场化率较低,仅占56%,刚过半,也就是说近半数小区业主没有享受到专业化的物业服务;在280个无人管理的小区中,中心城区占了201个,占到了全市的72%。无人管理的小区也正是群众意见最大、问题最多的小区。

老旧小区存在不少问题有待改进

郝希来表示,对于老旧小区存在的主要问题,市住建局物业办也进行了调查,一共总结出了几个问题。

首先是配套设施条件相对落后。老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题,规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高,配套设施逐渐暴露出一些问题,如绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小、监控设施缺失等。

其次是房屋及设备损坏较大。因老旧小区普遍未归集住宅专项维修资金,有关问题无法及时进行维修养护,房屋及设施设备损坏越来越严重,有的小区房屋存在安全隐患,已影响到居民的生命财产安全。

最后是业主自治管理水平较低。老旧小区的房屋构成及居民构成均呈多元化格局。很多老旧小区业主自治意识和社区意识淡薄,对小区公共事宜认为“事不关己、高高挂起”,很难就涉及公共权益的问题达成一致意见,召开业主大会、选举业主委员会工作对老旧小区来说更是难上加难。据调查,市区2000年以前建成的老旧小区,业主委员会组建率不足5%,业主交费率不足40%,专业物业企业无法进入。

计划

制定物业服务标准,进行服务提档

对于下一步的工作打算,郝希来认为,首先,制定物业服务标准,进行分类施治。针对目前的管理现状,制定住宅小区管理服务标准,分别对专业化物业管理、社区管理(单位管理)、业主自治管理等不同管理模式细化服务标准,加强考核监督。精准施策,实现物业全覆盖。对201个无人管理的小区分别进行调研,广泛听取社区和业主意见,研究解决失管问题,年内争取消灭无人管理问题。

其次是服务提档,大力推行专业化管理覆盖率。推动单位管理和社区管理小区向专业化管理过渡,提升物业服务水平,年内专业化物业覆盖率争取由现在56%提高到70%以上。强化属地责任地,发挥街道和社区的主导作用。

郝希来表示,老旧小区管理问题不仅仅是物业服务问题,而是社区综合治理问题,应当纳入基层社会治理之中,以基层党建为统领,社区抓总,各方配合,尽快补齐这一城市管理短板。

“下一步我们将加大对物业企业的信用管理,对接管老旧小区后服务得到业主公认的企业给予加分,鼓励更多企业尽到更好的社会责任。”郝希来说,同时,他们也正在考虑对只要服务不交费的业主制约措施,如进行公示曝光,把交费情况同在社区服务中心办理个人事务挂钩等。

记者:王路欣

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