物业原来是这么来的,想换物业?有点困难

物业”一词译自英语property或estate,由香港传入沿海、内地,其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内,现已形成了一个完整的概念,是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小,一个单元住宅可以是物业,一座大厦也可以作为一项物业,同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。

一、香港物业和美国物业有很大区别

今天我们房地产行业的很多制度,都是效仿香港的,比如期房预售和由开发商提供前期物业服务。XG业主自治组织叫作业主团,这个团并不是什么强大的组织。20世纪五六十年代的的建筑管理是很混乱的。房子一般被委托给住户中的老年人管理。这些老人没有管理经验和知识,导致违建丛生,火灾频发。为了防范这些风险,在出让土地时给开发商附加了一些条件,其中就包括开发商要提供物业管理服务,维护建筑物安全。

在这样的背景下,香港的开发商对物业管理给房屋带来的保值作用和售后服务比较重视,物业服务是开发商品牌、服务的一部分。就是“期房预售+开发商提供前期物业服务”的模式。接下来,我们比较一下这个模式和美国模式有什么不同。在美国,开发商建了小区是不愿意管物业的,开发商一般也没有自己的物业公司。在房子盖好之后、卖掉之前,开发商是小区最大的业主,有100%的股权。随后随着房子的销售,开发商持有的房子会越来越少,直到低于50%,也就是说它已经不是小区最大的股东了,这个时候就要成立业委会。业委会成立之后,管理小区就是业主自己的事情了,开发商不会再参与。虽然各州法律规定不同,但是一般来说,在美国开发商只管理两年,两年之后,业主自己请物业公司,花多少钱是业主自己的事情。

在美国,业委会的权力非常大,定期要开会,如果业主不服从业委会的决定,不交物业费,就会拍卖业主的房子,把业主从小区赶出去。

美国的方式——你自己的房子就应该自己管,为什么要让开发商管?

这两种模式最大的区别,在于开发商在前期物业服务中所处的地位不同,理念不同。但是,并不是因为港式的开发商权力大,业主团就没有主导权。相反,香港的物业公司还是以团为主要客户,在市场上,物业公司进行物业培训,还要施展浑身解数去给业主服务。谁的服务好,谁才能得到市场,得到客户。我国改革开放以后,从深圳开始“借鉴”了香港物业,由开发商来负责物业管理。当然,内地和香港地区的文化背景不同,虽采用同一种方式,但却得到了不同的服务。

二、99%的业主与物业的斗争中,物业胜利了

有业主被物业告了。物业告他拖欠物业费,要求他立刻支付拖欠的物业费和滞纳金。其实99% 的物业公司起诉业主、索要拖欠物业费的官司都是物业胜诉。1%业主胜诉的案件,用的是以下三种可行的方案:

1、物业公司的物业服务合同存在瑕疵,比如到期、解除、撤销、无效。

2、物业公司不是收取物业费的适格主体(比如已经有了新的物业公司,老物业公司又来收费)。

3、物业服务不符合物业服务合同约定的标准,质次价高。

这三种方案选择其一即可,不过每一种方法,物业公司都有应对之道。这1%的胜诉机会,需要动员小区全部业主的力量来争取,否则就可能出现胜诉破产问题——打赢物业费官司的成本超过收益,或者业主根本无法支付成本。

大部分业主在听完律师分析之后都会选择放弃。能为了几千元物业费找律师的客户,背后都是一群人。关于为什么要维权,业主说,包括车位、安保、绿化、垃圾,总之在他们的眼里,这个物业公司确实可以用“很差”来形容。

下面说个案例,让业主特定不交物业费,是这样一个事情。

春节前,业主的妻子在家里,突然听到门口有动静。客户妻子就去门口听了一会儿,发现楼道有人说话,并且好像有人正在动她家的锁。这位妈妈当时自己和孩子在家,不知道她哪里来的勇气,把门打开了。场面非常尴尬,门口三个穿着羽绒服的年轻人愣住了,一把钥匙插在锁眼里。

“你们是谁啊,找我们家有事吗?”“我们是装修公司的!”“我们家不装修啊!”“哦哦,我们可能是搞错地址了!是后面那个楼!”说完,这三个人就匆匆忙忙地走了。晚上丈夫下班回家,妻子才把这个事情告诉丈夫,丈夫听了吓得够呛。妻子跟丈夫说:“我问了后面那个楼,那个楼还没交房呢,都没人入住。”听业主说到这里,律师说:“你老婆心真大,这不摆明了是小偷吗,干嘛还要去核实呢?”业主说:“是呀,第二天我就去报警了,毕竟我们没丢东西,做完笔录警察就让我回来了。然后我就去找物业,这个小偷是白天来的,物业应该有监控!”律师问:“结果呢?”业主答:“所有的监控都没打开!”

业主基本的安全没有保障,小区的舒适度瞬间就降低了。可是物业公司却不重视这个问题,一来二去,业主只能用不交物业费的方式表达自己的不满。小区里的安保不好,去物业投诉物业又爱答不理,业主感觉自己失去了方向,转而向其他邻居求助——加入业主群。进群之后,业主才了解到,这个小区前两次成立业委会的努力都失败了,现在正在第三次努力中。

三、业主维权被逐个击破

本来在说物业费官司,一提到小区物业维权问题,业主算是找到了新话题——掐架。本来小区只有一拨人维权,很快分裂成两拨。据业主说,第一拨人被物业公司用免掉一年物业费、停车费的方式收买了。第二拨人因为被揭发维权的动机不纯——业主代表想自己开物业公司,被其他业主罢免了。这业主因为单纯善良行动积极,很快成为第三拨维权者的领头羊。当然,还有个重要原因,就是他的维权口号简单易懂——不交物业费。业主的思路就是,只要大家都不交物业费,就能把物业饿到滚蛋,于是一切问题都解决了。物业滚蛋了,大伙大不了自己开物业公司,说不定还能赚钱。

掐架问题的根源在于物业服务制度:开发商卖房,购房人买房,买房要签合同,合同里面有一份前期物业服务合同。大部分人看也不看就签了,就算有人看了,基本也没有办法修改——大家都这么签,你要是不签,只能选择不买。物业服务合同的一方是购房人,另一方是(开发商指定的)物业公司,业主入住,物业公司根据物业服务合同收费,提供服务。在一个小区,如果有1 000个业主,就有1 000份物业服务合同。如果一部分业主对物业公司不满意,想要换一家该怎么换?物业是大家的物业,只有一个业主变更合同是不行的,需要其他业主的配合。1 000份合同的修改、签订,本身就是一个不可能完成的任务,只能靠投票来解决——把1 000份合同通过少数服从多数变成1份合同。更换物业公司的法律规定在《物权法》里。

决定这些事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主们召开业主大会,成立业委会,得到了过半数业主的同意,业委会代表小区全体业主和物业公司签订一份合同,就对全小区生效。要是再有人跟你大放厥词说中国人不搞民主,你就拿《物权法》怼他!

在我们的日常生活中,至少有两件事是需要投票的,一是村民选村主任,二是业主选业委会。后者又比前者难,因为第一没有Z11F出来主动组织,第二要在遵守法律规定的前提下和各方利益较量,第三要克服中国业主的普遍弱点:对投票这件事高度蒙圈儿。

•发动群众很难。

•让z哈f配合拉票很难。

•指望物业公司不捣乱很难。

物业公司不可能坐以待毙。前期物业服务通常采取包干制,物业公司的主要业务就是保安、保洁、绿化,这三项业务都可以外包——外包有很多好处,其中就包括回扣。目前只要物业公司外包保安、保洁、绿化,都可以拿到外包公司给的回扣。其他的业务,比如电梯、停车管理、会所、广告、物业用房,都可以产出利润。但是这些都不需要物业配备特别专业的人员,一家小型的物业公司,基本上3个人就够用:1个经理,1个文员,1个会计。物业公司的员工只用做两件事情:售后服务和收费。

经营物业公司本身并不难,基本就是凭良心收钱。一个10万平方米的小区,物业费按照每平方米2元算,一个月就是20万。其中大概一半用在电梯上,剩下要用钱的就是保安、保洁、绿化,再加上公共区域的各种经营收益,物业公司的经营是很稳定的。除了包干制,还有物业公司采用酬金制。包干制,就是钱花多少物业说了算,剩下的钱是物业的。酬金制,就是物业的酬金是固定的,剩下的钱都要花在小区上。

物业管理水平如何,其实也就是看走不走心,钱捞的越多,小区环境就越差劲。

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